Гражданское право России

передача здания, сооружения осуществляется по передаточному акту. Его подписание и предоставление объекта во владение и пользование свидетельствуют об исполнении арендодателем своего обязательства. Уклонение от подписания акта одной из сторон рассматривается как отказ от исполнения обязательств;

при прекращении договора передача здания, сооружения осуществляется на основании передаточного акта.

При передаче прав владения и пользования зданием и сооружением передаются права на земельный участок, на котором они находятся и который необходим для их использования:

арендодатель – собственник земельного участка вправе передавать в аренду тот участок, на котором расположены здание, сооружение в течение всего срока действия договора аренды.

арендодатель – несобственник земельного участка вправе передавать здания и сооружения в аренду, находящиеся на участке, без согласия его собственника, если это не нарушает правила пользования таким участком, установленные законом или договором;

арендатор сохраняет право пользования частью земельного участка, на котором находится здание, сооружение, даже при переходе права собственности на такой участок к новому собственнику.

§ 15. Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав имущества предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.

Особенности данного договора:

Предметом договора является имущественный комплекс, в состав которого входят:

права владения и пользования земельными участками, зданиями, сооружениями, оборудованием, запасами сырья, топлива, материала и иные оборотные средства;

имущественные права – права пользования землей, природными ресурсами, зданиями, сооружениями;

исключительные права – права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию; уступка прав требования; долги.

Не подлежат передаче по договору аренды права, полученные на основании специального разрешения (лицензии).

Договор совершается в письменной форме путем составления одного документа, подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора.

К данному договору применяются правила об аренде зданий и сооружений.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Обязанность по его подготовке, составлению возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Права и обязанности сторон: арендатор:

вправе использовать переданное имущество: не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать материальные ценности, сдавать их в субаренду, передавать свои права и обязанности без уменьшения стоимости предприятия;

не вправе осуществлять такие действия в отношении земли и природных ресурсов;

не вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, расширение, увеличивающее его стоимость;

обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт;

обязан производить расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, уплатой платежей по страхованию арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором;

при прекращении договора обязан возвратить имущественный комплекс на основании передаточного акта, который составляется арендатором и за его счет;

солидарно с арендодателем несет ответственность перед кредиторами, если договор заключен без получения их согласия; арендодатель:

обязан письменно уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду В течение 3 месяцев кредитор либо письменно сообщает о своем согласии, либо вправе требовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения убытков. В случае неуведомления кредитора о заключении договора аренды он вправе в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о такой передаче, предъявить иск об исполнении обязательств и возмещении убытков;

обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором. Может быть освобожден от данной обязанности судом, если:

такие улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплутационных свойств;

при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности.

Общие правила о недействительности сделок, об изменении и расторжении договора купли-продажи имеют ограниченное применение и только в случае, если оно существенно не нарушает права и интересы кредиторов, продавца и покупателя, третьих лиц, а также интересы общества.

§ 16. Договор финансовой аренды (лизинг)