Институты, институциональные изменения и функционирование экономики

В качестве примера непосредственного обмена возьмем передачу прав на жилище в современных Соединенных Штатах. Она предполагает передачу пучка прав на материальное имущество в обмен на некоторую сумму денег. В пучок входят юридические права, определяющие, что можно делать с имуществом, и права по отношению к физическим свойствам этого имущества. Денежная сумма — это способность распоряжаться ресурсами. Издержки состоят из ресурсов, необходимых для оценки юридических и физических свойств обмениваемого имущества, из издержек по контролю и обеспечению выполнения соглашения, а также “скидки на неопределенность”, отражающей степень несовершенства оценки и контроля за выполнением условий обмена. Размер “скидки на неопределенность” зависит от таких конкретных факторов, как асимметричность информации о состоянии жилища (эта информация известна продавцу) и финансовое состояние покупателя (оно известно покупателю), от факторов, связанных с состоянием общины или административного района (например уровня преступности), и от факторов общеэкономического значения (например стабильности цен).

Полезность, приобретаемая покупателем, определяется ценами, условиями сделки и надежностью контрактных обязательств, то есть вероятностью того, что продавец будет соблюдать контракт ex post. Стоимость жилища для продавца является функцией не только цен и условий кредита, но и атрибутов, передаваемых при продаже. Некоторые из них, такие, как юридические права и размеры жилища, оценить несложно, а иные, например общие потребительские характеристики жилища, легко установить при непосредственном осмотре. Другие же атрибуты, например стоимость содержания и ремонта жилища или поведение соседей, установить гораздо сложнее. Равным образом обеспеченность права собственности, т. е. защита от обмана при продаже, от экспроприации, от притязаний на имущество со стороны других лиц, от воровства, будет меняться в зависимости от того, в какой мере эти угрозы можно предвидеть заранее и от того, какое значение этим атрибутам придает покупатель.

Традиционная неоклассическая парадигма, предполагающая наличие полной информации (то есть нулевые трансакционные издержки), определяет стоимость передаваемого имущества, исходя не только из полноты информации, но и из полной надежности прав собственности. В этом случае — поскольку продавец и покупатель способны без издержек оценить все атрибуты (и физические свойства имущества, и права собственности) и поскольку отсутствует неопределенность или ненадежность прав собственности — стоимость имущества будет определяться стандартной моделью спроса и предложения на жилище с нулевыми трансакционными издержками. Ввиду того, что вышеуказанные атрибуты влияют на оценку стоимости жилища покупателем и продавцом, чем меньше реальность отличается от идеальной неоклассической модели, тем более совершенным является рынок. Совокупность институтов определяет это различие между реальностью и идеальной моделью, а величина трансакционных издержек, которые несут покупатель и продавец, отражает содержание институциональной системы.

Трансакционные издержки продажи жилища частично являются рыночными издержками — это, например, расходы на юридическое оформление сделки, оплата риэлтерских услуг, нотариального закрепления прав собственности, расходов на поиск наиболее выгодного кредита, а частично отражают затраты времени на сбор информации, поиск жилища и т. д. Получение информации об уровне преступности, работе полиции, охранных системах входят в “издержки поиска” для покупателя. В той мере, в какой покупателю мешают шумные соседи или их домашние животные, он может взять на себя дополнительные издержки по выяснению образа жизни соседей и общих условий жизни в данном районе.

Конкретная институциональная матрица жилищного рынка состоит прежде всего из иерархии юридических правил, опирающихся на положения Конституции США и полномочий, делегированных штатам. Законы штатов, определяющие порядок продажи недвижимости, устанавливающие, какие права могут передаваться, нормы обычного права и статуты, определяющие возможность применения дополнительных юридических условий по выбору сторон,

все это влияет на трансакционные издержки. Все эти правовые нормы также оказывают влияние на риэлтеров, страхование титулов собственности, кредитные и сберегательные учреждения, формирующие залоговый рынок. Эффективность перечисленных организаций зависит от структуры прав собственности и механизмов, обеспечивающих их соблюдение, а также от рынка капитала (включающего как добровольные, так и государственные гарантии, а также субсидии и другие инструменты рынка капитала). Столь же важны неформальные ограничения, которые дополняют и подкрепляют формальные правила. Эти ограничения охватывают широкий спектр — от общепринятых норм поведения по отношению к соседям до этических норм, определяющих степень честности при обмене информации между участниками контрактных отношений.