Инвестиции в недвижимость

Комплектование команды на подготовительный период чем-то напоминает складывание пазлов. У каждого из участников – своя специализация, но когда лидер сводит их всех вместе, то разрозненные фрагменты объединяются в целое, позволяя увидеть общую картину. В результате вы знаете, что покупаете!

Элементы подготовительного периода

• Осмотр недвижимости

• Юридическая экспертиза

• Проверка прав собственности

• Анализ отчетов сторонних организаций

• Изучение бухгалтерской и налоговой отчетности

Я делю подготовительный процесс на пять основных элементов – осмотр недвижимости, юридическая экспертиза, проверка прав собственности, анализ отчетов сторонних организаций, изучение бухгалтерской и налоговой отчетности. Начнем с первого элемента перечня.

Осмотр недвижимости

Вместе с командой вы инспектируете состояние недвижимости, чтобы удостовериться, что она отвечает планам и пожеланиям. Например, вы планируете приобрести многоквартирный жилой дом и сделать в квартирах небольшой ремонт, чтобы можно было в течение нескольких последующих лет поднять квартплату. С чего начинать?

До того как вы направите владельцу дома предложение о покупке, выберите компанию, управляющую недвижимостью, и попросите ее помочь в составлении сметы ремонта. Обратите внимание на слова «до того»! Компанию не ищут после того, как объявили о решении приобрести недвижимость. В результате работы, проделанной компанией, вы сможете сделать вывод, стоит ли вообще делать такое предложение.

Возьмите на заметку

Если вы хотите стать профессиональным инвестором в недвижимость, команда должна быть укомплектована еще до того, как вы направите владельцу здания предложение о покупке.

Компетентная компания может внимательно проанализировать бюджет по реконструкции недвижимости, сделать вывод о его реалистичности и оценить предпосылки, положенные в основу проекта и касающиеся, в частности, прогнозов операционных расходов, источников доходов и денежных потоков. Она может проверить бизнес-план, одобрить или забраковать его, а также скорректировать таким образом, чтобы он стал реально выполнимым. Помните, что, принимая решение, придется полагаться на мнение управляющей компании, поэтому с самого начала убедитесь, что вы сидите в одной лодке.

Управляющая компания имеет свои критерии проверки и оценки состояния недвижимости. Ее специалисты обойдут каждую квартиру и дадут заключение о состоянии здания в целом. К этому процессу они могут привлечь экспертов из других компаний, специализирующихся, например, на ремонте кровли, ландшафтных работах и т. п., которые тоже представят детальные отчеты.

Помимо осмотра управляющая компания проверит также ведомости на квартплату, финансовые отчеты домовладельца, состав жильцов. Все это необходимо, чтобы убедиться в достоверности сведений об операционной прибыли, которую дает недвижимость. Как правило, по результатам изысканий представляется обобщенный отчет.

Возьмите на заметку

Компания, управляющая недвижимостью, является крайне важным участником команды. Найдите самую лучшую, которую только можете себе позволить, и тесно сотрудничайте с ней.

Трудно даже подсчитать, сколько раз в моей карьере такая работа и написанные в ходе ее отчеты помогали покупателям принять правильное решение. Приведу пару примеров, раскрывающих роль управляющей компании с двух разных точек зрения. Как-то я рассматривал возможность покупки жилого дома на двадцать квартир, который затем намеревался продать в виде кондоминиума. К осмотру здания управляющая компания привлекла нескольких подрядчиков из других фирм, которые должны были вести ремонтные работы после подписания контракта.

Чтобы преобразовать обычный жилой дом в кондоминиум, я планировал вложить около 20 тысяч долларов в реконструкцию, включающую в себя установку стиральных и сушильных машин в каждой квартире. Этот вопрос не подлежал обсуждению, так как изучение рынка показывало, что все остальные кондоминиумы округи были оснащены таким оборудованием. Мы не имели права отставать от конкурентов.