Читаем Инвестиции в недвижимость полностью

Инвестиции в недвижимость

Вся подготовительная исследовательская работа отняла у Джима массу времени и сил, но он занимался этим с удовольствием. Тем не менее давайте представим себе, что он не захотел бы выполнять эту работу самостоятельно и нанял для этого другого человека. Расходы на оплату составили бы 10–12 долларов в час плюс бонус по итогам продажи. Предположим, в качестве бонуса было бы обещано 10 процентов от прироста стоимости недвижимости. В этом случае нанятый работник получил бы 72 тысячи долларов. С уверенностью можно сказать, что, имея в виду такую перспективу, он бы старался на совесть и подыскивал только самые выгодные сделки.

Кое-кто из вас, наверное, думает: «Ничего себе! Платить такие деньжищи за поиски!» Но подумайте, сколько новых выгодных сделок нашли бы для вас эти помощники. А расходы на самом-то деле не столь уж и велики. На начальном этапе вы платите им достаточно низкий фиксированный оклад и рискуете, в сущности, только этими деньгами. Да, вам придется отдать 10 процентов от прибыли, но это мелочь по сравнению с 90 процентами, ради которых вам не пришлось даже палец о палец ударить!

А теперь я расскажу вам, чем закончилась история с этим земельным участком. Продав его, Джим совершил необлагаемый налогом обмен недвижимости, приобрел ресторан быстрого питания и сдал его в аренду на двадцать лет с правом продления еще на двадцать лет. Каждый месяц он получает 3400 долларов в виде арендной платы. Вдобавок ко всему от продажи земли у него осталось 80 тысяч долларов, которые он вложил в другой участок. Вот что значит найти подходящее залоговое имущество.

Таблица 21.13. Примерные функции членов команды при инвестировании в залоговое имущество

А теперь подумайте, сколько других выгодных сделок мог бы совершить за это время Джим, если бы работал не в одиночку.

Кто вам нужен в команде? Вот примерный список ее членов:

1. Оценщик, который определяет примерную стоимость приобретаемой недвижимости.

2. Банкир или ипотечный брокер, с помощью которого вы сможете провести рефинансирование недвижимости после покупки.

3. Юрист, специализирующийся на недвижимости, который оказывает помощь в различных юридических процедурах, связанных с покупкой залогового права и последующим изъятием имущества.

4. Участник аукционов. Если вы не хотите сами принимать участие в торгах, можете направить туда своего представителя, предварительно снабдив его всеми необходимыми инструкциями.

5. Бухгалтер. Вам понадобится строгий учет всех приобретенных объектов недвижимости и связанных с ними расходов, чтобы впоследствии можно было провести анализ рентабельности и налогов.

6. Управляющий недвижимостью, если речь не идет о необустроенном участке земли.

7. Брокер по недвижимости, который будет осуществлять поиск покупателей на приобретенную вами собственность.

8. Банкир для проведения всех финансовых операций.

9. Налоговый консультант, занимающийся оптимизацией налогов на приобретаемую недвижимость.

10. Специалист по изъятию недвижимости у несостоятельных должников и получению титульных документов.

11. Наставник, помогающий в разработке инвестиционной стратегии и ее реализации.

Шаг № 6: Выработка инвестиционных систем

К вложению денег в залоговое имущество, как и к любой другой инвестиционной стратегии, надо подходить как к бизнесу. Это означает, что необходимо скомплектовать команду (см. шаг № 5) и создать хорошую стратегию. Кроме того, необходимо разработать ряд эффективных систем, чтобы использовать по максимуму вложенные деньги и свести к минимуму затраты времени и риск.

Система проведения подготовительных мероприятий

Составляется памятка, в которую входят все необходимые мероприятия, перечень инвестиционных критериев и отчетов, которые должны представить вам члены команды. С ее помощью можно контролировать ход работ и вносить в них необходимые коррективы.

Система контроля инвестиций

Она включает в себя отчеты как о ходе работ по инвестированию, так и о доходности инвестиций. В настоящее время существует несколько хороших компьютерных программ, которые помогают отслеживать ход инвестирования в залоговое имущество, автоматически подсчитывая рентабельность вложений и предупреждая о сроках выполнения отдельных действий.

Аукционная система

Она охватывает конкретные принципы и процедуры, которых должен придерживаться член команды, участвующий в аукционах.

Процедура изъятия имущества за долги

Составьте полный перечень шагов, которые должны предпринимать ваши помощники на разных этапах вступления в право собственности и получения титульных документов.