Инвестиции в недвижимость

Первый участок располагался в очень живописной местности в пятидесяти милях к северу от моего дома. На него имелось разрешение на строительство, но проблема была в том, что он располагался на крутом склоне и спуск к дороге могли одолеть только горные бараны. Чтобы освоить этот участок, требовалось проведение комплекса сложных инженерных работ. У меня уже был опыт такого строительства, и рельеф местности меня не слишком беспокоил, но у продавца он вызывал серьезные опасения. Я же гораздо больше нервничал по поводу своей недвижимости, на которой еще висел выкупленный мною кредит в размере 150 тысяч долларов.

А вот покупателя это обстоятельство вполне устраивало, поскольку дочь с семьей собирались использовать дом для личного проживания.

Второй предложенный участок изначально был предназначен для строительства дома на две семьи и располагался недалеко от меня, но там возникли некоторые сложности технического характера, и выдача разрешения на строительство затормозилась. Следовательно, до выяснения всех обстоятельств этот участок обладал лишь очень незначительной коммерческой стоимостью. Мне казалось, что эту проблему можно со временем решить, проведя там кое-какие работы, способные убедить городские власти, что границы участка, подвод коммуникаций и система дренажа отвечают местным стандартам. Таким образом, и этот участок вызывал у меня меньше опасений, чем моя собственная недвижимость.

Мы договорились об обмене. Мой партнер по обмену предоставил мне два участка земли общей стоимостью 75 тысяч долларов, а его зять взял на себя кредит в размере 150 тысяч, что в сумме соответствовало заявленной мною стоимости недвижимости в размере 225 тысяч. Таким образом, операция обмена стала тем сахаром, который превратил мой кислый лимон в сладкий лимонад.

Вскоре после этого ко мне обратилась молодая супружеская пара, которой нужен был участок под строительство дома на две семьи. Муж работал в городском департаменте планирования и сумел получить все необходимые разрешения. В результате супруги приобрели у меня этот участок за 50 тысяч долларов. Тем временем мне удалось продать и второй участок за 70 тысяч. В итоге сделка по обмену позволила мне получить 120 тысяч долларов, в то время как продажа запущенного дома вряд ли принесла бы больше 75 тысяч. Вот так лимоны превращаются в лимонад!

Преимущества важнее, чем цена

Нетрудно понять, что запрашиваемая цена при обмене отражает не только стоимость недвижимости. Не забывайте, что обе стороны ищут в сделке какие-то преимущества. В системе обмена ценность недвижимости придают дополнительные качества, а не только ее стоимость в денежном выражении, которые и вызывают интерес потенциальных покупателей. Порой эти преимущества приобретают такую ценность, что у покупателя практически не возникает желания торговаться.

В приведенном выше примере участки, предложенные другой стороной, заинтересовали меня, так как я сразу разглядел в них потенциал повышения стоимости. Необходимо было только устранить некоторые препятствия (неудобный рельеф местности в первом случае и отсутствие разрешения на строительство во втором). Эти обстоятельства представляли собой серьезный недостаток для владельца, а для меня являлись преимуществами, поскольку я уже имел опыт решения таких проблем.

В то же время моя недвижимость имела в себе преимущества для второго участника сделки. Избавляясь от разрозненных участков, которые ему были не нужны, он приобретал дом для своей дочери и внуков, который давал семье определенную финансовую стабильность, так как в силу рыночных тенденций должен был расти в цене.

Ни одному из нас не пришлось тратить время и силы на продажу своей собственности традиционным путем. Сделка по обмену была проведена довольно быстро. Преимущества, полученные обеими сторонами, перевешивали соображения о цене. За счет этого был достигнут настоящий синергетический эффект, поскольку обе стороны решили свои текущие проблемы и получили потенциал для прироста стоимости в будущем. Оставив в стороне соображения о цене и сосредоточившись на преимуществах, я заработал дополнительно, как минимум, 45 тысяч долларов.