Инвестиции в недвижимость

В 2003 году мы с Робертом поехали в Майами, чтобы принять участие в конференции, посвященной инвестициям. Во время одного из перерывов в первый же день к нам подошел молодой брокер по имени Мэтт. Он представился, и мы разговорились. Будучи по натуре продавцом, он, естественно, поделился с нами «секретной» информацией об одном доме, который не был выставлен на продажу, но его владельцы готовы были рассмотреть серьезные предложения о покупке. Моя первая реакция на его презентацию была, разумеется, скептической, потому что я совершенно не знала этого человека. Но в любом случае информация была подана умело, и после обеда мы поехали взглянуть на этот дом. По словам Мэтта, это была лучшая сделка из всех, с которыми ему доводилось иметь дело.

Примерно через двадцать минут мы свернули на красивую аллею, вдоль которой стояли несколько магазинов и ресторанов. Всем домам не было и двух лет, а некоторые еще строились. В конце аллеи располагался большой фитнес-клуб, площадью не меньше трех с половиной тысяч квадратных метров, к которому примыкала вместительная автомобильная стоянка. Здание снимал всего один арендатор на условиях «трижды чистой аренды». Это означало, что фитнес-клуб сам платил налоги на недвижимость, оплачивал страховку и все расходы по ремонту и обслуживанию здания. Таким образом, владельцам недвижимости не приходилось посвящать много времени менеджменту. Это очень удобные условия сдачи в аренду, и нам захотелось получить дополнительную информацию.

Первый из многих уроков

Первая мысль, которая пришла мне в голову, – потенциальный риск. Поскольку в здании был всего один арендатор, то все наши доходы от этой недвижимости зависели только от него. Таким образом, ключевым фактором успеха в данной ситуации является, как это нетрудно понять, надежность арендатора. Наш доход, да и ценность недвижимости в целом зависят от способности этого арендатора ежемесячно платить за аренду. Вывод очевиден: если все здание целиком сдается одному-единственному арендатору, то это должна быть финансово сильная фирма с крепким тылом. Другими словами, «Microsoft» – хороший арендатор, а вот насчет мастерской тети Марты по починке пишущих машинок могут возникать сомнения. Вам нужен первоклассный арендатор, потому что если он вдруг съедет из вашего дома, то вместе с ним уйдут и ваши доходы.

Возьмите на заметку

Один из способов защитить себя в ситуации, когда от вас уходит единственный арендатор, состоит в том, чтобы завести резервный счет. Каждый месяц на него отчисляется часть денежного потока от недвижимости. Чтобы спокойно спать по ночам, я рекомендую накопить на этом счете достаточно средств, чтобы в течение года, пока вы ищете себе нового хорошего арендатора, можно было оплачивать кредит и все прочие расходы, связанные с этой недвижимостью.

Хорошие и плохие стороны

Если у вас только один арендатор, то всегда возникает опасность, что он досрочно расторгнет договор аренды, и вы останетесь с пустым домом на руках и без дохода. Однако в данном случае обнаружился и еще один побочный риск, характерный именно для данной недвижимости. Прямо к аллее, где располагался фитнес-клуб, примыкал огороженный район, состоявший из богатых жилых домов. Обычно в этом нет ничего плохого, но в нашем случае существовало соглашение между владельцами здания и соседями. В нем говорилось, что любые изменения в здании требуют согласия соседей. Что это могло означать для нас? Предположим, фитнес-клуб решит уехать, и в этом случае соседи будут диктовать, что нам делать с нашей собственностью. Они будут решать, кому можно сдавать здание в аренду, а кому нет. Получается, что главными в этой ситуации оказываются соседи, а не собственники. Это было серьезное препятствие.

Разумеется, Мэтт полагал, что никакой проблемы здесь не возникнет, но у нас было другое мнение на этот счет. Если мы хотели всерьез заняться этой недвижимостью, то первым делом надо было пересмотреть условия соглашения.

С другой стороны, здание размещалось в прекрасном месте. В непосредственной близости находился престижный гольф-клуб, рядом проходила оживленная главная улица. Дом был совсем новый, и финансовые показатели на первый взгляд тоже внушали большие надежды. Если судить по цифрам, которые продемонстрировал нам Мэтт, недвижимость могла давать денежный поток в размере примерно 18 процентов.