Инвестиции в недвижимость

Покупайте по акрам, продавайте по футам

Данный пример поможет взглянуть на свойства недвижимости по-новому.

Цена приобретения десяти акров земли, предназначенных для строительства десяти индивидуальных жилых домов, составляет 500 тысяч долларов (50 тысяч долларов за акр).

План таков: на этих десяти акрах построить уже не индивидуальные, а многоквартирные жилые дома (разумеется, после согласования с городскими властями), имеющие в общей сложности 250 квартир, каждая из которых стоит, скажем, по 10 тысяч долларов. Таким образом, стоимость земли возрастает до 250 тысяч долларов за акр.

Это равняется примерно 5,74 доллара за квадратный фут (43 560 квадратных футов × 5,74 доллара = 250 000 долларов за акр).

Поскольку земля приобреталась под строительство индивидуального жилья, а затем ее предназначение изменилось, стоимость повысилась в 5 раз по сравнению с ценой покупки.

Впоследствии у меня было множество других проектов, включающих как строительство платных автостоянок, так и комплексную застройку целых кварталов. Все они учили меня одному и тому же: планировать и делить земельные участки, четко представляя, что можно и что нужно на них строить. Для жилой застройки необходимо параллельное создание инфраструктуры – магазинов, ресторанов, аптек и других мест общего пользования. Бесполезно рассчитывать на рост квартплаты, если жилье не имеет соответствующего окружения. Я ездил по городу и видел здания, которые явно не вписывались в окружающую обстановку. В каждом конкретном районе недвижимость должна выглядеть соответственно. Мой друг Джо Бир ходил по домам и интересовался у жителей, каких объектов не хватает, а какие явно лишние. Он не только задавал вопросы, но и внимательно выслушивал ответы. Это хорошая практика, особенно если вы проявляете при этом дальновидность, терпение и готовы, учитывая мнение жителей, поменять планы и пойти на компромисс. При таком подходе вы можете прийти к выводу, что землю, которую покупали по акрам, вполне можно будет продавать по квадратным футам.

Три непременных условия, позволяющих покупать по акрам, а продавать по футам

1. Тщательно планируйте использование приобретенной земли.

2. Учитывайте мнение жителей данной местности.

3. Всегда будьте готовы пойти на компромисс.

Несколько лет назад я продавал участок земли для строительства почтового отделения. Покупатель потребовал акт экологической экспертизы, чтобы убедиться, что в грунте не содержится вредных веществ. Мы с партнерами взялись за работу, вскрылась небольшая экологическая проблема. Инспекторы решили послать на участок экскаватор, чтобы взять пробы грунта для исследования. При изучении образцов возникла проблема – в них обнаружили машинное масло. «Не может быть», – подумали мы, но повторный анализ дал те же результаты. Мы были в шоке и уже готовились к дорогостоящим мероприятиям по обеззараживанию почвы, но в последний момент решили лично обследовать участок. И правильно сделали. Проходя мимо экскаватора, мы заметили, что из него подтекает масло. Исследования показали, что это то же самое масло, которое было обнаружено в образце грунта. Когда на место прибыл новый экскаватор для отбора образцов, грунт оказался совершенно чистым, как мы и ожидали. Таким образом, необходимо все пощупать своими руками, а не просто довольствоваться результатами анализов.

Возьмите на заметку

Мне нравится самому пройтись по земле, которую я покупаю. Это позволяет в дальнейшем руководствоваться не догадками, а фактами.

Знания, полученные на месте

Если вы всерьез хотите заняться недвижимостью (причем не только тогда, когда экономика находится на подъеме), то неизбежно возникнут следующие вопросы.

Как определить наиболее перспективное направление использования земли и возможности его изменения?