Инвестиции в недвижимость

Какую форму собственности избрать – товарищество с ограниченной ответственностью, корпорацию или партнерство? А может быть, вообще отказаться от юридической формы и держать недвижимость в личной собственности? В тех странах, где судебные тяжбы не получили широкого распространения, вам, возможно, и не понадобится отдельная юридическая регистрация каждой единицы недвижимости, но в США, на которые приходится 95 процентов всех судебных процессов в мире, выбор правильной формы собственности имеет очень большое значение. Давайте вкратце рассмотрим, что они собой представляют с точки зрения налогообложения.

Хотя обстоятельства могут быть самыми разными, позвольте все же дать несколько рекомендаций о наиболее предпочтительных формах собственности. С точки зрения защиты активов (эта тема будет рассматриваться в одной из последующих глав) не может быть ничего лучше товарищества с ограниченной ответственностью. Одно из основных преимуществ ТОО состоит и в том, что выбор такой формы собственности не имеет каких-то специфических налоговых последствий. С точки зрения налогообложения ТОО может рассматриваться по вашему выбору и как личная собственность, и как партнерство, и как корпорация.

Если речь идет о жилье, сдаваемом внаем, то его лучше представить как товарищество или личную собственность. Не допускайте ошибки, оформляя такую недвижимость как собственность корпорации типа С и S[1]. Если вы попытаетесь вывести недвижимость из корпорации в целях рефинансирования, то это может обернуться катастрофой. Вас обложат налогом, словно корпорация продала вам эту собственность по текущей рыночной цене. Недавно у меня был посетитель, который оформил недвижимость в собственность корпорации типа S. Мы оценили, что при рефинансировании ему придется уплатить порядка 250 тысяч долларов в виде налогов только из-за неправильно выбранной формы собственности.

Схема 1.2. Юридическая форма собственности

Возьмите на заметку

Не допускайте ошибки, оформляя недвижимость как собственность корпорации типа С и S. Если вы попытаетесь вывести недвижимость из корпорации в целях рефинансирования, это может обернуться катастрофой. Вас обложат налогом, словно корпорация продала вам эту собственность по текущей рыночной цене.

Если же вы являетесь торговцем недвижимостью или девелопером, то есть смысл обратить внимание на корпорацию типа S. Причина? В этом случае вы сможете существенно снизить размер взносов в фонд социальной защиты. А поскольку вам не придется выводить недвижимость из собственности корпорации до момента ее продажи, то вас не постигнут последствия, о которых я говорил выше.

Совет № 3: Поездки, угощения и развлечения

Не забывайте, что во многих странах налогами облагается только чистая прибыль. Поэтому любые расходы, которые вы можете представить как производственные, снижают подоходный налог. Что касается расходов на угощения и развлечения, то может действовать следующее правило: если вы обсуждаете деловые вопросы до, во время или после ужина или развлекательного мероприятия и это обсуждение является важным и необходимым для бизнеса, то расходы на угощение или развлечения вычитаются из налогооблагаемого дохода.

Я не говорю о ситуациях, когда вы приглашаете на ужин своего риэлтора или бухгалтера (хотя уверен, они с удовольствием согласились бы). Речь идет об ужине или посещении спортивного матча вместе с партнером. Для большинства инвесторов в недвижимость таким партнером является супруг или супруга. Из опыта мне известно, что если бизнесмены обедают или ужинают с женами, то они практически всегда говорят о бизнесе. А если вы совместно с женой вкладываете деньги в недвижимость, то можно на 100 процентов гарантировать, что за едой вы будете обязательно говорить о недвижимости.

Мы с женой ходим в ресторан в среднем один-два раза в неделю. Я не могу припомнить случая, чтобы при этом мы не обсуждали деловых вопросов. Эти беседы имеют существенное значение для успеха нашего бизнеса. Пусть даже жена и не играет особо активной роли в моих делах, но у нее хорошее видение перспективы, а это я считаю очень важным в процессе принятия решений.

Поэтому перестаньте платить за ресторан из собственного кармана. Эти расходы можно переложить на счет вашего бизнеса с недвижимостью.