Инвестиции в недвижимость

Я не сомневаюсь: вы считаете, что жить значительно проще, не забивая себе голову юридическими премудростями. Вероятно, вы правы. Но лично мне жизнь юриста, особенно специализирующегося на проблемах недвижимости, приносит много приключений и вызовов и доставляет огромное удовлетворение. Я имею в виду удовлетворение от работы, в результате которой люди реализуют свои мечты и спокойно спят по ночам, зная, что имущество их семей надежно защищено. Эта профессия заставляет меня постоянно учиться, и мне это очень нравится. Недвижимость – очень динамичная сфера деятельности, которая вносит новизну и свежесть в мой каждый рабочий день.

Вероятность того, что глава, написанная юристом, окажется в этой книге на первом месте, очень мала, поэтому я предполагаю, что вы уже прочли несколько глав. А если так, то вы, должно быть, уже заметили, что авторы постоянно затрагивают тему команды – тех профессионалов, благодаря которым совершаются сделки с недвижимостью. Многие из авторов приводят перечни участников команды, которые необходимы для работы с недвижимостью.

Что ж, я тоже внесу свою лепту. Команда – это фактор, определяющий успех или провал проектов с недвижимостью. В моей практике встречались команды, которые добивались успеха, казалось бы, без всяких видимых усилий, но были и такие, которые работали с натугой, но заранее были обречены на неудачу. Есть ли способы, гарантирующие создание успешной во всех отношениях команды? Ответ однозначен: нет. Вы можете лишь прилагать к этому усилия, но при этом ясно осознавать, что ваша команда, особенно на начальном этапе, будет, скорее всего, где-то посередине между этими двумя крайностями. Ваша задача – собрать команду профессионалов и наладить такое руководство ими, чтобы с каждой новой сделкой они работали все лучше.

Мое отношение к команде и ее участникам отличается от взглядов многих авторов этой книги, потому что я сам являюсь членом команды. Большинство авторов – инвесторы, которые руководят коллективом. Они дают поручения членам команды и выслушивают их советы. Я же как раз один из тех, кому дают поручения и кто высказывает рекомендации. Поэтому у меня несколько иная точка зрения. Если добавить сюда, что я, как юрист, вообще смотрю на жизнь по-другому, то можно понять, что при написании этой главы я ставил перед собой три основные цели:

1. Рассказать, кто вам нужен в команде и как определить, что вы взяли в нее победителя.

2. Идентифицировать известные риски и убедиться, что они справедливо распределены между всеми сторонами, включая участников команды.

3. Выработать критерии результативности и убедиться, что все члены команды работают в соответствии с ними и соблюдают установленные сроки.

Как видите, здесь проявляется мой менталитет юриста. Я знаю, что ваша команда не будет идеальной, как бы вы ни старались соблюдать все рекомендации, данные в этой книге, как бы тщательно ни подбирали людей и какими бы хвалебными рекомендациями они ни располагали. Жизнь и недвижимость устроены не по шаблону. Так что же делать? Попросту делайте то, на что способны, и старайтесь обезопасить себя с тыла.

Три правила игры

Вы можете сказать: «А нужны ли все эти хлопоты с созданием команды? Мой проект достаточно прост, и большую часть работы я могу сделать самостоятельно. Моя команда должна быть минимальной по составу. И это избавит меня от многих проблем». Но прежде чем так поступить, постарайтесь понять, что, работая с недвижимостью, очень трудно сделать что-нибудь в одиночку. Это командная игра, и поэтому я выработал три правила, по которым она должна проводиться.

Потребность в команде нигде не проявляется так остро, как в период подготовительных мероприятий, предшествующих моменту покупки. Это абсолютно необходимая часть любой сделки с недвижимостью. Если у вас хорошая команда, то недвижимость может доставить вам массу радости, так как зачастую в ней удается обнаружить скрытые драгоценные камни, сигнализирующие о дополнительных прекрасных возможностях. С другой стороны, вы можете оказаться обладателем проблемной собственности, и вам придется жить в постоянном кошмаре из-за команды, которая упустила что-то существенное в подготовительный период.

Необходимо помнить, что на подготовительные мероприятия обычно отводится не менее шестидесяти дней. За это время в объекте недвижимости необходимо выявить все проблемы и возможности и прийти к выводу, даст ли вам эта сделка доход и какие условия для этого надо соблюсти. Этот период предназначен также для того, чтобы выявить и, по возможности, устранить (или смягчить) риски для всех сторон – покупателя, продавца, кредитора и многочисленных третьих лиц, включая профессионалов из вашей команды.