Инвестиции в недвижимость

Вспомните, что произошло со многими инвесторами в 2007–2008 годах, когда потерпели крах так называемые субстандартные кредиты. Инвесторы игнорировали очевидные признаки, и это стоило им очень дорого. Почему? Пока рынок находился на взлете и цены непрерывно росли, многие решили, что так будет продолжаться вечно. В результате, покупая недвижимость, они переплачивали за нее в расчете на один из трех возможных сценариев:

1. Можно купить недвижимость и тут же перепродать ее подороже (спекуляция).

2. Можно купить многоквартирный жилой дом в надежде, что стоимость индивидуальных домов вырастет до такой степени, что люди уже не смогут позволить себе приобрести их и будут вынуждены снимать жилье. Вместе со спросом на съемные квартиры поднимется и ставка квартплаты.

3. Можно купить обычный жилой дом, преобразовать его в кондоминиум и распродать квартиры с большой прибылью.

Все эти стратегии основывались на предположениях, что цены будут расти. Инвесторы пользовались сиюминутной информацией и игнорировали признаки зарождающихся тенденций.

Так, например, еще за два года до разразившейся экономической катастрофы мой друг Кен Макэлрой, с которым Роберт и я поддерживаем партнерские отношения, сказал мне:

– Ким, готовься к тому, что рынок развернется в обратную сторону. Цены на жилье пойдут вниз.

– Почему ты так считаешь? – поинтересовалась я.

– Потому что начинают происходить странные вещи. Представь себе: к нам приходят муж с женой и подают заявку на кредит, чтобы оплачивать съемную квартиру. Мы отказываем, потому что их доход не позволяет справиться с такой квартплатой. Тогда они идут в соседний банк и на основании тех же самых документов получают кредит на покупку квартиры в кондоминиуме, где платежи в два раза больше! Такое не может долго продолжаться.

Таким образом, Кен был готов к ипотечному кризису еще за два года, потому что вовремя сумел разглядеть зарождающуюся тенденцию.

Терпение и подготовка ведут к прибылям

Терпение хорошо не само по себе, а только в тех ситуациях, когда вы распознаете какую-то тенденцию и готовитесь извлечь из нее выгоду.

Мой гавайский сосед Питер рассказывал, как терпение помогло ему приобрести прекрасный дом на берегу океана. Он разбирается в недвижимости и хорошо подмечает тенденции. Питер живет на Гавайях всю жизнь и не раз наблюдал взлеты и падения рынка недвижимости.

Дом, о котором идет речь, купил один джентльмен из Японии. В то время японцы очень охотно скупали недвижимость на Гавайях. За дом была заплачена очень внушительная сумма, но затем он несколько лет пустовал. Однажды Питер заметил на нем объявление о продаже. Он тут же позвонил агенту по недвижимости и узнал, что у хозяина возникли какие-то финансовые трудности, и он решил продать дом. Разумеется, цена была выше той суммы, за которую он приобрел его. Однако хозяин не понимал того, что было известно Питеру: рынок жилья на Гавайях пошел на спад, и цены уже начали снижаться. Питер решил подождать. Он, конечно, понимал, что рискует, так как мог найтись покупатель, готовый заплатить запрашиваемую цену, но достаточно хорошо знал состояние гавайского рынка жилья и решил пойти на риск.

Вскоре в объявлении о продаже появились слова: «Цена снижена». Питер вновь позвонил агенту, но стоимость была все еще высокой. Он продолжал ждать. Цена снижалась вновь и вновь. Наконец, через два года она дошла до разумных пределов. Питер сделал предложение о покупке, и оно было принято. Терпение окупило себя.

Будущее нашей недвижимости

Я не знаю, приобретем ли мы три участка земли, прилегающие к нашему фитнес-клубу. Это будет зависеть от цены, условий, состояния рынка на тот момент, желаний и потребностей владельцев. Но мы готовы воспользоваться возможностями, если они появятся. Наше терпение в определенной степени уже оправдывает себя, потому что сегодня эти участки стоят немного дешевле, чем пару лет назад. Мы готовимся к будущему и с нетерпением ждем завтрашнего дня.

Подводя итог

В области инвестиций в недвижимость учеба не прекращается ни на минуту. Именно накопление знаний отличает активного инвестора, который держит руку на пульсе, контролирует ход событий и вмешивается в них, от пассивного, просто передающего свои деньги так называемым финансовым экспертам и уповающего на то, что они сами разберутся, что с ними делать. Активный инвестор постоянно учится, растет и с каждым днем все более умело распоряжается своими деньгами. Пассивный же, передавая деньги в чужие руки, не учится ничему.

Изменения обстановки на рынке недвижимости заставляют нас думать и проявлять творчество, чтобы использовать их к собственной выгоде. Каждый объект недвижимости может стать вашим учителем. Если вы усвоите эти уроки, то получите хорошую оценку, если нет – останетесь двоечником. В роли оценки выступают два самых главных слова для любого инвестора – денежный поток.

* * *