Инвестиционное право. Учебник

Согласно пункту 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Определение, данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существу, повторяет определение, которое было ранее сформулировано юристами и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения Закона, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости. Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя. В частности, не был учтен накопленный участниками рынка недвижимости положительный опыт в сфере инвестиционно – строительной деятельности. Представляется также, что при работе над Законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков.

Рассмотрим более детально права и обязанности застройщика .

Застройщик обязан использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению (ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве). Данная норма, по мнению законодателя, должна обезопасить участников долевого строительства от нерационального использования денежных средств, от их отвлечения застройщиком на строительство других объектов, от их использования в иных целях. Однако возникает вопрос о дополнительных обременениях, которые возлагает на застройщика государственный орган власти субъекта Федерации при реализации инвестиционного проекта, в форме возмещения затрат на развитие социальной и инженерной инфраструктуры, а также в форме строительства и передачи объектов инфраструктуры или определенной доли площадей в построенных объектах субъекту Российской Федерации (см., например, постановление правительства г. Москвы от 12 мая 1992 г. № 261 «О долевом участии потребителей в строительстве и реконструкции систем инженерного обеспечения города Москвы»). Считается ли подобная компенсация или строительство нецелевым использованием денежных средств в понимании законодателя – остается неясным. Норма пункта 1 ст. 5 Закона определяет цену договора участия в долевом строительстве как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство и на оплату услуг застройщика. В связи с обязанностью целевого использования денежных средств застройщики должны достаточно четко разграничивать эти величины, что на этапе строительства довольно проблематично. Каким образом налоговые и контролирующие органы будут решать данную проблему, пока также неясно.

Застройщик обязан:

– обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;

– осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;

– контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;

– осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;

– совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Застройщику необходимо обеспечить соблюдение сроков выполнения строительных работ в соответствии с утвержденным проектом и ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. Он обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 Закона). Закон предусматривает порядок информирования застройщиком участников долевого строительства о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок. В соответствии с пунктом 3 ст. 6 Закона застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.