Инвестиционное право. Учебник

Анализируя существующие в настоящее время договоры участия в долевом строительстве, можно сделать вывод, что большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства. Такая ответственность устанавливается в договоре участия в долевом строительстве за нарушение застройщиком своих обязательств при условии выполнения обязательств со стороны участника долевого строительства в следующих случаях:

– нарушение застройщиком срока ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию;

– нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Закон об участии в долевом строительстве изменил сложившийся порядок. Теперь все неустойки являются штрафными (ст. 10 Закона). Застройщик (как и участник долевого строительства) обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Ответственность застройщика перед участниками долевого строительства за нарушение условий начала привлечения денежных средств, установленных Законом, вполне обоснованна. Гражданин вправе потребовать от застройщика, нарушившего Закон, немедленного возврата, переданных ему денежных средств с начислением на них процентов в размере 24 % годовых и возмещения, сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков. Соблюдение указанных в Законе условий застройщиком для начала привлечения денежных средств в строительство частных инвесторов предоставляет гарантии в реализации проекта, его неизменности и соблюдении сроков.

В случае нарушения договорных сроков передачи участнику долевого строительства объекта строительства застройщик уплачивает пени из расчета 58 % годовых от цены договора, что не освобождает его и от возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.

В условиях специфики инвестиционно – строительной деятельности, влияния большого числа факторов, в том числе неправовых, многие из которых не подконтрольны самому застройщику (политические, экономические, административные), достаточно сложно определить срок сдачи объекта в эксплуатацию. По мнению многих специалистов – практиков рынка недвижимости, декларируемый в договоре срок будет примерно на год больше реального. Однако застройщик может указать, к примеру, на 10 лет больше. Если застройщик опаздывает со сдачей объекта недвижимости в срок, Закон возлагает на него обязанность не позднее чем за два месяца до предполагаемого окончания строительства уведомить участников долевого строительства и предложить внести изменения в договор (п. 3 ст. 6 Закона).

Последствия возможностей законного одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора с возвратом внесенных им денежных средств и начисленных 29 % годовых на них, а также с возмещением в полном объеме всех причиненных убытков сверх неустойки пока не ясны. Оценить их можно будет только в связи с формированием судебной практики по данному вопросу, так как практически все основания являются оценочными («очевидно свидетельствующие обстоятельства», «существенное изменение проектной документации», «существенное изменение размера объекта долевого строительства», «существенное нарушение требований к качеству»).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве формируется федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данный орган наделяется достаточно широкими полномочиями в соответствии со статьей 23 Закона. В случае нарушения застройщиком требований, установленных Законом и иными нормативными правовыми актами, регулирующими данный вид деятельности, неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от предоставления в соответствии с Законом информации или предоставления неполной и (или) недостоверной информации уполномоченный орган вправе:

– требовать от застройщика устранения выявленных нарушений;

– направлять застройщику обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений различных правовых актов;

– принимать необходимые меры для привлечения застройщика и его должностных лиц к ответственности, установленной статьей 23 Закона);

– обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, в случаях, установленных пунктом 6 ст. 23 Закона;