Инвестиционное право. Учебник

При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях и используются договоры об уступке права требования, купли – продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т. д.

При рассмотрении исковых требований одни суды руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие – только Гражданским кодексом Российской Федерации, в том числе положениями статей 309, 310 об общих правилах исполнения обязательств.

Кроме того, судами не учитывалась специфика таких договоров, заключающаяся в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора – квартиры не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение. В этой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли – продажи имущественных прав, которые в силу статьи 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.

При заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договор на определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, – уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор – организация – инвестор. На основании статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Итак, инвестиционным договором, по сути, является договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве). Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами. Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско – правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.

Понятие и существенные условия договора капитального строительства. В гражданском законодательстве Российской Федерации определение данного вида договора было сформулировано только в конце 2004 года в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу 1 апреля 2005 года (далее – Закон). Согласно пункту 2 ст. 27 этого Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом (п. 9 ст. 4). Таким образом, в настоящее время часть договоров участия в долевом строительстве (именно такое название получил договор в Законе) заключается в соответствии со статьей 421 ГК РФ о свободе договора.