Инвестиционное право. Учебник

Участник долевого строительства, согласно статье 382 ГК РФ и статье 6 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», может уступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору участия в долевом строительстве. Уступка права по основному договору осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между участником долевого строительства (кредитором) и третьим лицом – новым участником долевого строительства (новым кредитором), которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. Согласно статье 384 ГК РФ к новому участнику долевого строительства переходят на тех же условиях и в том же объеме все права, которые существовали у участника долевого строительства (кредитора), если иное не предусмотрено законом или договором цессии. Законом не установлено, к какому виду – возмездному или безвозмездному – относится договор цессии. В случае когда договор заключен между юридическими лицами – субъектами предпринимательской деятельности, статья 575 ГК РФ закрепляет прямой запрет безвозмездной передачи прав между коммерческими организациями.

Если договор участия в долевом строительстве, по которому произошел переход права, не требует государственной регистрации, то договор цессии также не подлежит регистрации. Если договор долевого участия был нотариально удостоверен, то и договор цессии подлежит нотариальному удостоверению на основании статьи 389 ГК РФ. Согласие застройщика на переход права по договору, заключенному с участником долевого строительства, к третьему лицу требуется, только если это предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Но в любом случае необходимо поставить застройщика в известность о произошедшей уступке, согласно пункту 3 ст. 382 ГК РФ. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве ведет к возникновению у застройщика обязательств перед новым участником, вследствие чего после завершения строительства объекта недвижимости последнему будет передаваться объект долевого строительства. Закон ограничил период, в течение которого возможно осуществление уступки права требования: с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Закона). Уступка права требования по данному договору подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ и ст. 17 Закона).

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право требования может перейти к другому лицу и на основании закона. В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Закона). На основании статьи 1112 ГК РФ и пункта 8 ст. 4 Закона имущественные права и обязанности участника долевого строительства, существующие на день открытия наследства, входят в состав наследства участника долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема – передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании пункта 4 ст. 8 Закона участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.

Исполнение договора застройщиком на практике, как правило, не ограничивается передачей участнику долевого строительства по акту объекта долевого строительства, хотя пункт 1 ст. 12 Закона называет именно этот момент моментом исполнения обязательств. Далее отношения участника долевого строительства и застройщика могут быть продолжены по поводу оформления права собственности на объект долевого строительства, если в договоре закреплена обязанность застройщика по обеспечению оформления прав собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно вышеизложенному можно сделать вывод о количественном преимуществе обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства со вступлением в силу рассматриваемого Закона. Качественная составляющая перекоса баланса интересов сторон, который, по оценкам многих участников рынка, увеличит риски инвестиционно – строительной деятельности в условиях изменившегося законодательства, требует отдельного рассмотрения при анализе ответственности сторон.

Ранее баланс интересов застройщика и участника долевого строительства восстанавливался в судебном порядке (нарушения в основном касались прав участников долевого строительства. В отношениях, на которые распространяется Закон об участии в долевом строительстве в настоящее время, восстановление баланса интересов при необходимости будет возможно путем принятия изменений и дополнений к данному Закону.