Ипотечный кредит: как получить квартиру

Как считает Заместитель генерального директора кредитного брокера INTERFINANCE (www.deniskredit.ru) Денис Шевчук, несмотря на схожесть родовых признаков залога, свойственных ипотеке всех видов недвижимого имущества, нельзя не считаться с особенностями предмета (объекта) ипотеки[36], и целями, и задачами, для решения которых она используется. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств имеет определенные «рамки», предусмотренные действующим законодательством. Бессмысленно надеяться на решение государственных, социальных задач, например обеспечения доступности приобретения жилища гражданами только «рычагами» сугубо гражданско-правового института – ипотеки жилища.

Функциональная направленность ипотеки жилища мало чем отличается от залога вообще – это обеспечение исполнения обязательств по договорам кредитования или займа (Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Поэтому ключевым в данном вопросе является определение цели, то есть для чего применяется данный институт. Если мы хотим решить задачу «создания рынка доступного жилья» для миллионов граждан (социальную проблему), то ипотека жилища должна существовать (применяться) неразрывно с другими институтами, в первую очередь конституционного права. Условия ипотеки должны быть направлены не только на снижение банковских рисков в этой сфере, но и повышать степень доступности кредитов для населения. Комплексный характер жилищных проблем любой страны предполагает системный подход к их решению.

Жилищная ипотека затрагивает различные аспекты проблемы сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось важное значение в конституционном праве, праве социального обеспечения, гражданском, жилищном, финансовом, бюджетном и др.

Следует иметь в виду, что основная доля населения нуждается в специальных схемах приобретения жилья, с применением системы специфических финансовых, организационных, нормативно-правовых инструментов и механизмов. Поиск решения жилищной проблемы возможен только на анализе понятия и правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в современных условиях, прежних и нынешних конституционных норм, закрепляющих право граждан на жилище. Исходя из особенностей предмета – жилища, ипотеку жилища необходимо применять во взаимосвязи с государственной социальной поддержкой населения.

Ипотека жилища как самый надежный для кредитора способ обеспечения исполнения обязательств в состоянии участвовать и способствовать выполнению определенных социально-экономических функций в государственной политике страны. Проблема правовой регламентации организационных отношений, носящая межотраслевой характер, соответственно должна регулироваться нормами различных отраслей права, с установлением равноправных, паритетных отношений участников. И здесь не последнюю роль могут сыграть, в частности, типовые кредитный договор, договор ипотеки, договор об инвестировании строительства и др., а также положения о порядке их заключения и исполнения, утверждаемые Правительством РФ, о чем подробнее будет изложено в главе 3 работы.

Например, в отличие от применяемых в настоящее время договоров ипотеки, направленных только на обеспечение исполнения обязательств залогодателями, с полной незащищенностью последних[37], договоры вполне могут содержать наряду с паритетными условия социальной направленности. На условия кредитного договора, в обеспечение которого заключается договор ипотеки, должно влиять материальное положение залогодателей. При этом гражданско-правовой институт – ипотека, нисколько не лишится свойственных ему черт.

Для того чтобы данный институт – ипотека жилища – активно развивался, необходимо расширение системы ипотечного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами, то есть усиление ее социальной направленности.

Следует отметить, что в ряде стран и дореволюционной России субсидии определялись и предусматривались целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий залогодателей.

Российский и зарубежный опыт свидетельствуют о том, что институт ипотеки обеспечивается в контексте взаимодействия частного и публичного права.

При этом представляется необходимым усиление взаимосвязи ипотеки жилища с публично-правовыми институтами, через проведение льготной налоговой политики в области ипотечных вопросов и реализацию специальных государственных программ финансовой поддержки освоения жилищного ипотечного механизма.

Решение жилищной проблемы, в первую очередь, потребует принятия комплекса мер на государственном уровне, за счет трех разных, но взаимосвязанных финансовых систем.

1. Федеральные, региональные и муниципальные программы с субсидируемыми (дотируемыми) процентными ставками при приобретении жилья семьями с низкими доходами.

2. Система социального жилья для малоимущих, включающая детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.

3. Рыночная система жилищного финансирования, включая ипотечное кредитование заемщиков.