Ипотечный кредит: как получить квартиру

С принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

Например, распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. № 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов залогодателям в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк – Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк.

Принята Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, проведены организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества «Московское ипотечное агентство», предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. № 194 было учреждено открытое акционерное общество «Московское ипотечное агентство». Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. № 970-РП ОАО «Московское страховое строительное общество» (МОССО) утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве.

Во исполнение поручения Президента РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводить целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы – ипотечные агентства или компании).

По общему правилу кредитная организация не отвечает по обязательствам государства, а государство не отвечает по обязательствам кредитной организации. Действия же представителя создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности непосредственно представляемого (ст. 182 ГК РФ). Таким образом, в последнем случае ответственность по сделкам и обязательствам, в которые Ипотечный банк вступает от имени Российской Федерации, наряду с Ипотечным банком могут нести Российская Федерация и Банк России. Например, с целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Данное положение корреспондируется со статьей 9 Закона о банках, которая не исключает случаи, когда государство либо Банк России сами приняли на себя такие обязательства.

Органы законодательной и исполнительной власти и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Социальное жилищное ипотечное кредитование относится к таким случаям, когда деятельность Ипотечного банка должна быть под постоянным контролем со стороны государства, с применением соответствующих мер, для защиты прав граждан-залогодателей (Шевчук Д.А. Банковские операции. Учебное пособие. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Главными целями Ипотечного банка могли бы быть, например, поддержание стабильности жилищной ипотечной системы Российской Федерации, повышение ее эффективности и надежности. Перечисленные цели Ипотечного банка, безусловно, включают: строго целевое использование бюджетных средств на социальную ипотеку жилища с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования (исходя из доходов граждан и социальных норм жилья); равенство субъектов жилищной ипотечной системы; защиту и охрану прав и законных интересов всех участников экономических отношений.

Кроме того, при применении Ипотечным банком льготного жилищного ипотечного кредитовании своего капитала целесообразно ввести для него благоприятный налоговый режим[49]. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Использование бюджетных средств, предоставленных в качестве бесплатного ресурса Государственному жилищному ипотечному банку, должно напрямую отражаться на выдаче кредитов по жилищной ипотеке по нерыночным процентным ставкам. Другими словами, социальную ипотеку жилища необходимо применять воедино с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования, исходя из доходов граждан и социальных норм жилья. Например, Будапешт выдал ипотечных кредитов в 100 раз больше, чем Москва. Среди всех программ целевой поддержки учителей, врачей и малообеспеченных граждан наиболее эффективной оказалась программа субсидирования процентной ставки.