Ипотечный кредит: как получить квартиру

§ 2. Реализации заложенного имущества

В отличие от порядка обращения взыскания на заложенное имущество, который имеет существенные изменения в новом законодательстве, правила, регламентирующие порядок реализации заложенного имущества, изменились незначительно. Между тем тенденция развития законодательства по этому важному этапу ипотеки, трагического для залогодателей – нуждающихся в жилище граждан, сохранена (Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Экономико – правовые вопросы сопровождения операций с недвижимостью. -20 с. // Деп. рук. ВНТИЦ, 2002).

К числу основных нормативных правовых актов, регулирующих реализацию заложенного имущества, следует отнести ГК РФ и Закон об ипотеке. Однако такая позиция законодателя подвергается критике. Так, в письме Президента РФ от 28.07.1997 содержится следующее положение: «В статьях 57 – 59 Закона определен порядок проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества, хотя данный вид торгов достаточно подробно изложен в статьях 447 – 449 Гражданского кодекса. В связи с этим дублирование положений Гражданского кодекса в Законе представляется нецелесообразным»[113].

В соответствии со ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов[114] в порядке, установленном процессуальным законодательством, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом[115]. То есть в части, не противоречащей Закону об ипотеке, публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, проводятся в порядке, определяемом процессуальным законодательством РФ.

Порядок проведения публичных торгов регламентирован ст. ст. 447 – 449 ГК РФ. Более того, нормы Закона об ипотеке содержат прямые ссылки на эти статьи. Торги могут проводиться в форме аукционов и конкурсов, т.к. согласно п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса правила, предусмотренные ст. ст. 448 и 449 Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Независимо от того, в каком порядке происходит обращение взыскания на заложенное имущество, его реализация может производиться только с публичных торгов (правда, закон может устанавливать исключения из этого правила).

С момента вступления в силу ныне действующего ГК стало ясно: установленные им правила реализации любого предмета залога исключительно с публичных торгов неоправданно сужают использование залога в качестве обеспечения обязательств участниками гражданских правоотношений. Иногда судебные инстанции оказываются в неловком положении, будучи вынужденными принимать парадоксальные с правовой точки зрения решения[116].

Если торги[117] проводятся по решению суда, то их, в соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ), организуют и проводят органы, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

По Федеральному закону от 21.07.1997 № 119-ФЗ (ред. от 22.08.2004) «Об исполнительном производстве» (ст. 62)[118] торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор. Полномочия судебного пристава-исполнителя регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 118-ФЗ «О судебных приставах» (в ред. от 22 августа 2004 г.)[119].

Введенный в действие институт судебных приставов в значительной мере может улучшить и ускорить процесс реализации заложенного имущества. Однако поскольку данный институт не имеет достаточного практического применения, то сделать вывод о его процессуальных особенностях не представляется возможным.

Закон об ипотеке допускает также продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в ст. 59 в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Естественно, и защищая его интересы.

Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, в лучшем случае уполномоченное процессуальным законодательством. Завершение самого болезненного этапа в ипотеке жилища законодательство отдает на откуп стороне, заинтересованной лишь погасить свои затраты, а не в реализации жилища должника по максимально возможной цене.

Кроме того, Закон регламентирует правила поведения данного лица. Например, по ст. 58 Закона «организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

– «на публичные торги явилось менее двух покупателей;

– на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;