Ипотечный кредит: как получить квартиру

Должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно (п. 7 ст. 350 ГК).

Механизм реализации предмета залога в случае неисполнения обеспечительного обязательства несовершенен из-за длительности, высокой стоимости и других проблем.

Например, лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (п. 3 ст. 78 Закона «Об ипотеке» (в ред. от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)).

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.

Гражданское законодательство России, Закон об ипотеке предоставляют сторонам залогового правоотношения избежать процедуру публичных торгов, выйдя за рамки залоговых отношений и воспользовавшись институтами новации и отступного (ст. ст. 409 и 414 ГК РФ). Иными словами, залогодатель и залогодержатель вправе заключать между собой соглашение, согласно которому кредитное обязательство прекращается путем передачи залогодателем предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно п. 3 ст. 55 Закона в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, удостоверенном нотариально и заключенном после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К такого рода соглашениям применяются правила о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц – также и о договоре комиссии.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1996 г. (п. 46) указано, что «действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства»[122]. В этом случае стороны такого соглашения не являются сторонами залоговых правоотношений, ибо оно прекращается, а выступают субъектами особого договора об отступном (ст. 409 ГК РФ)[123].

По Германскому законодательству, реализация заложенного имущества регламентируется положениями договора о залоге, если должник не выполнит своих обязательств. Обычно в договоре указывается, что залоговый кредитор вправе реализовать заложенное имущество от своего имени либо от имени должника по справедливому усмотрению, в том числе и в свободной продаже. Но при этом не исключается распродажа заложенного имущества заемщиком либо содействие в реализации[124]. При данных отношениях возможные реальные излишки от реализации подлежат возвращению залогодателю.

Правовые системы различных государств по-разному подходят к правовому регулированию права собственности и иных вещных прав. Например, в Англии[125] и США принудительное исполнение обязательства в натуре является исключительным средством правовой защиты. Независимо от договоренности сторон возможность обращения на заложенную недвижимость решает суд по своему усмотрению.