Ипотечный кредит: как получить квартиру

В обращении Президента РФ В.В. Путина к Федеральному собранию сказано, что на условиях ипотеки гражданам предоставлено 40000 квартир (5000 квартир с помощью кредитов, 15000 с помощью займов и 25000 по договорам с рассрочкой платежа). Проведенный анализ показал, что 80% этих квартир были предоставлены организациями, входящими в МАИФ. Подавляющее количество этих квартир реализованы на условиях социальной ипотеки под 5 – 10% годовых в рублях на срок 5 – 20 лет. Эти условия существенно отличаются от коммерческой ипотеки. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки как взаимодополняющих систем, предназначенных для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами – членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ (сейчас ФСФР) эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными. По принятым правилам участник Программы, имеющий менее 18 кв. м жилой площади, может получить кредит (заем, рассрочку) под 5 – 7% годовых в рублях на срок от 7 до 15 лет, первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости квартиры, в оплату нового жилья принимается старая квартира, субсидия или сертификат. Выплаты по кредиту не должны превышать 20 – 30% семейного дохода. Списки очередности на получение жилья по системе формируются с учетом экономических, жилищных и социальных критериев. Приоритет имеют муниципальные очередники.

В изменившихся условиях государство попыталось определить свою жилищную политику. На свет появилась Правительственная программа на 1993 – 1995 годы, названная коротко и ясно – «Жилище». За три года реализации Программы было построено 125 миллионов квадратных метров, а число очередников сократилось на 2,5 миллиона человек. Результат, в принципе, неплохой. Однако, по мнению Дениса Александровича Шевчука, доля жилья, вводимого государственными и муниципальными организациями, неумолимо убывала. Другими словами, существенно изменились отношения в сфере жилищного строительства и источники финансирования. Дома стали строить преимущественно на коммерческой основе, а механизмов, которые сделали бы жилье доступным не только для состоятельных людей, не появилось.

Для изменения сложившейся тенденции была принята Программа «Жилье-2000», но уже без обещаний отдельных квартир к назначенному сроку.

С принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

Например, распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. № 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов залогодателям в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк – Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк.

Принята Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, проведены организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества «Московское ипотечное агентство», предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. № 194 было учреждено открытое акционерное общество «Московское ипотечное агентство». Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. № 970-РП ОАО «Московское страховое строительное общество» (МОССО) утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве.

Во исполнение поручения Президента РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводить целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы – ипотечные агентства или компании).

По общему правилу кредитная организация не отвечает по обязательствам государства, а государство не отвечает по обязательствам кредитной организации. Действия же представителя создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности непосредственно представляемого (ст. 182 ГК РФ). Таким образом, в последнем случае ответственность по сделкам и обязательствам, в которые Ипотечный банк вступает от имени Российской Федерации, наряду с Ипотечным банком могут нести Российская Федерация и Банк России. Например, с целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Данное положение корреспондируется со статьей 9 Закона о банках, которая не исключает случаи, когда государство либо Банк России сами приняли на себя такие обязательства.