Ипотечный кредит: как получить квартиру

Остальными статьями параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ регулируются порядок определения: предмета в договоре продажи недвижимости; цены в договоре продажи недвижимости; передачи недвижимости; последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. Кроме того, имеются особенности продажи жилых помещений, предусмотренные в статье 558 ГК РФ. К существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, отнесен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (Шевчук Д.А. Гражданский процесс. Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Форма договора продажи недвижимости (письменная) и требования государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость аналогичны с договорами кредитования и ипотеки. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Кроме того, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В непосредственной связи с кредитным договором и договором ипотеки находится договор участия в долевом строительстве (ранее он назывался договор инвестирования)[62].

Договор участия в долевом строительстве – комплексный гражданско-правовой договор. В нем содержатся элементы договоров возмездного оказания услуг, займа, подряда, купли-продажи и др. Руководствуясь статьями 6, 421 ГК РФ, к данному договору следует применять нормы сходного типа договоров, а также общие нормы, регулирующие гражданско-правовые договоры. Кроме того, данные отношения регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее по тексту – Закон о долевом строительстве)[63].

Договор участия в долевом строительстве является возмездным, консенсуальным. Предметом договора выступает жилище участника долевого строительства (далее по тексту – субинвестора) как часть жилого дома. Участниками данного договора, наряду с субинвестором, зачастую, выступали заказчик, подрядчик, застройщик и иной участник инвестиционного контракта. Следует отметить, что до настоящего времени в ГК РФ не отражены застройщики как субъекты перечисленных договоров, хотя в новом Законе о долевом строительстве только они и значатся.

Для того чтобы заключить договор о долевом строительстве, требуется соответствующая правовая организационная база, на основе которой будет осуществляться строительство жилого дома. Таковыми, как правило, выступают инвестиционный контракт и договор строительного подряда, на основе которых заключаются договоры о долевом строительстве.

Договоры о долевом строительстве также содержат в себе много таких условий (на основе общих, примерных положений, изложенных в ст. 4 Закона о долевом строительстве[64]), которые позволяют застройщикам грубо нарушать права субинвесторов, не неся при этом никакой ответственности и получая от субинвестора суммы денежных средств не только на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, но и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5).

Не способствует пресечению многочисленных нарушений прав участников в долевом строительстве и статья 6 настоящего Закона, содержащая отсылочную норму на ГК РФ в целом: «Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». Учитывая смешанный гражданско-правовой характер договора долевого строительства, выполнение данной нормы под силу только опытному юристу, работающему в этой сфере не один год, а не обманутым субинвесторам (см. подробнее Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).