Ипотечный кредит: как получить квартиру

Статья 15 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ также содержит особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества:

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона.

2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

3. Требования залогодержателей, указанных в части 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона.

4. По требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, несут солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Наряду с перечисленными нормативными актами реализацию заложенного имущества невозможно осуществить без законодательства об исполнительном производстве. Авторами Закона «Об исполнительном производстве» полностью проигнорирован принцип специальности залога. Следствием этого является потеря самого смысла залога, суть которого состоит в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов. Анализируемое противоречие между Законом об ипотеке и Законом «Об исполнительном производстве» при решении вопроса о возможности преимущественного удовлетворения требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества должно быть решено в пользу Закона об ипотеке.

Принципы специальности и старшинства залогового права, по мнению Дениса Александровича Шевчука, нарушаются и иными нормами Закона «Об исполнительном производстве», например, в ст. 78, определяя очередность удовлетворения требований по исполнительным документам, Закон отнес требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды к четвертой очереди, а требования залогодержателя – к пятой очереди, включив их в число остальных требований в порядке поступления исполнительных документов. Налицо противоречие. В противовес предписаниям п. 2 ст. 41 Закона об ипотеке ст. 78 Закона «Об исполнительном производстве» без каких-либо ограничений устанавливает приоритет требований государства перед требованиями залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем самым возможность удовлетворения требований государства за счет конфискованного недвижимого имущества, находящегося в залоге у третьих лиц.

Противоречие в вопросе об очередности удовлетворения требований из стоимости заложенного имущества между нормами Закона об ипотеке и нормами Закона «Об исполнительном производстве» является отражением конфликта между публичным и частным интересом. В сложившейся ситуации более справедливым и юридически оправданным будет решение возникающих споров на базе норм, сформулированных в Законе об ипотеке. Должно действовать правило, что требования залогодержателя удовлетворяются в первоочередном порядке преимущественно перед другими кредиторами (п. 2 ст. 41).

Очевидно, что нормы залогового законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с реализацией имущества должника, нуждаются в дальнейшей унификации с учетом специфики продаваемого имущества должника.

По действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК).