Ипотека. Энциклопедия

Конечно, вам может показаться, что глупо задавать такие вопросы в тот момент, когда вы обращаетесь в банк, чтобы получить кредит и хотите доказать свою платежеспособность. Однако договор на ипотечный кредит заключается на очень длительный срок и в вашей жизни могут произойти такие события, о которых вы сейчас даже не можете и подумать. Поэтому вы должны знать заранее, как поведет себя банк в случае, если у вас возникнут проблемы с выплатой кредита: пойдет ли навстречу и разрешит продать квартиру с невыплаченной ипотекой, возможно ли будет при переоформлении квартиры перевести долг по кредиту на другое лицо, возможно ли будет рефинансировать кредит, увеличив срок и уменьшив сумму платежей, возможно ли будет воспользоваться кредитными каникулами и т. д.

Ответ на этот вопрос считаю важным еще и по той причине, что вам необходимо при заключении договора с банком знать с кем вы имеете дело. Насколько категоричен ваш банк, не закабалят ли вас штрафные санкции банка так, что вы, допустив одно нарушение договора, до конца дней своих будете выплачивать штрафы и пени.

Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. Что нужно сделать сначала – получить кредит или найти квартиру и собрать документы? Будет ли банк рассматривать мою заявку, если на квартиру, которую собираюсь приобрести не готовы документы?

Сначала получить одобрение банка на получение кредита, потом – подбирать квартиру для покупки.

Документы на квартиру при подаче заявления на предоставление ипотечного кредита не требуются.

Прежде чем подбирать квартиру для покупки вам необходимо узнать, какую сумму кредитных средств вы можете получить от банка. Для этого нужно собрать документы, которые требуются, что бы банк рассмотрел вас как заемщика и рассчитал бы для вас возможную сумму кредита.

Срок рассмотрения заявления на предоставление ипотечного кредита в разных банках несколько отличается, но в среднем занимает от трех до десяти дней.

На этапе рассмотрения вас как заемщика нет необходимости подавать документы на квартиру, которую собираетесь приобрести за счет кредитных средств, даже нет необходимости в том, что бы определиться с покупкой. Для этого у вас будет еще достаточно времени после принятия банком положительного решения по вашей заявке. Для подбора объекта недвижимости и подготовки документов банки дают в среднем три – четыре месяца после одобрения.

Единственное, с чем вам необходимо будет определиться до подачи заявки в банк, это какой тип недвижимости вы будете приобретать – квартиру или дом. И если квартиру, то на первичном (новостройка, квартира у строительной организации, договор долевого участия в строительстве) или на вторичном рынке (право на квартиру зарегистрировано, собственник – частное лицо, и не имеет значения, что квартира без отделки, договор купли-продажи).

От того, на покупку чего (квартиры или дома) и на каком рынке (первичном или вторичном) вы собираетесь приобрести жилье, будет зависеть процентная ставка, а, следовательно, и максимально возможная сумма вашего кредита.

Каков план действий при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита?

План действий такой:

– определяетесь с тем, что будете покупать: дом, дачу, квартиру в новостройке или квартиру на вторичном рынке;

– определяетесь с банком, в который будете подавать документы. Например, в одном банке более выгодные условия для приобретения квартиры на вторичном рынке, а в другом, аккредитовано большое количество строительных компаний, и именно здесь для покупателей квартир этих компаний предлагаются выгодные условия;

– собираете документы, подтверждающие вашу платежеспособность, и другие, которые требует именно выбранный вами банк;

– получаете одобрение банка;

– подбираете объект для покупки;

– оформляете предварительный договор купли-продажи с выплатой аванса с продавцом, в котором оговариваете все условия предстоящей сделке и подробно расписываете порядок расчетов; в договоре обязательно указываете, что платеж по этому предварительному договору, назовете вы его авансом или задатком, возвращается покупателю и договор расторгается без штрафных санкций в случае, если приобретаемая квартира не устроит банк, как предмет залога.

– готовите пакет документов на квартиру для банка (вернее готовит этот пакет документов продавец, а вы ему помогаете, или контролируете его (кому как нравится); в том числе заключаете договор с оценочной компанией на оценку. Оценочная компания должна быть только из списка банка.

– предоставляете в банк пакет документов на квартиру и акт оценки;