Ипотека. Энциклопедия

Есть такой вид кредита – обратная ипотека. При обратной ипотеке владелец жилья передает в залог банку свою квартиру или дом, а банк выдает владельцу недвижимости кредит под определенный процент. Этот кредит отличается от прямой ипотеки. Такой кредит выдается только людям пенсионного возраста, которые имеют в единоличной собственности кокое-либо жилье. Кредит выдается единоразово всей суммой, или выплачивается по частям в течение десяти лет. Кредит владельцем залогового жилья не возвращается банку. Погашение кредита осуществляется после смерти заемщика за счет денег, полученных от реализации его жилья. При расчете суммы кредита учитываются проценты, которые будут начислены на выданный кредит, но которые банк не сможет вернуть до смерти заемщика. После смерти заемщика, его жилье, под залог которого был выдан кредит, перейдет в собственность банка и банк сможет реализовать его, и за счет полученных средств возместить свои затраты по выданному кредиту и начисленным процентам.

В случае, если у заемщика есть наследники, которые после смерти заемщика захотят включить данное залоговое жилье в наследственную массу, им необходимо будет погасить сумму кредита с процентами банку, и с данного жилья будет снято обременение.

Такой вид ипотеки был создан для поддержки малоимущих пенсионеров, в основном одиноких, имеющих в собственности жилье, часто достаточно дорогое, но не имеющих достаточных средств к существованию. Здесь прослеживается схожесть с договором пожизненной ренты. Однако при выплате суммы кредита равными платежами, эти платежи выплачиваются определенное количество раз, например, ежемесячно в течение десяти лет. В случае, если заемщик проживет дольше, по истечение этого срока платежи ему уже не выплачиваются. Но он имеет право проживать в своей квартире до самой смерти.

Одно время такой вид кредита был разрекламирован многими банками. Однако в данный момент нужно еще поискать банк, который согласится оформить с вами подобный договор.

Связано это с тем, что заключая подобный договор, банк берет на себя дополнительные риски. Риски эти заключаются в том, что родственники собственника заложенной квартиры, которые не знали о том, что их мама, бабушка, тетя и т. п. оформили ипотеку, и которые рассчитывали на наследство, оспаривают данный договор, указывая на то, что их наследодателя посто-напросто обманули, или он не понимал значения своих действий в связи с возрастом или болезнью.

Среди населения этот вид ипотеки тоже не пользуется особой популярностью, так как у нас не принято на старости лет «проедать» свое жилье, нажитое непосильным трудом, и в умах подавляющего числа населения присутствует желание оставить что-то в наследство своим детям, или племянникам, или соседу. Или незнакомому человеку.

Ипотека и несовершеннолетние

Планируем взять ипотечный кредит под залог своей квартиры. Собственниками квартиры являются: я, моя супруга и моя дочь 12 лет. Каждый имеет по 1/3 доле. Дадут ли мне кредит под залог этой квартиры?

Так как вы будете являться заемщиком по кредитному договору, то и в качестве обеспечения по кредиту вам необходимо будет предоставить именно свое имущество. В соответствии с Семейным кодексом, имущество детей не является имуществом их родителей. Оформляя какие-либо сделки с имуществом ребенка, вы действуете не как собственник этого имущества, а как законный представитель своего несовершеннолетнего ребенка. С 14 лет несовершеннолетние подписывают договоры сами, но с согласия одного из родителей.

Таким образом, если банк заключит с вами кредитный договор и возьмет в качестве обеспечения по кредиту квартиру, в которой доля принадлежит ребенку, то кредит не будет обеспечен залогом. Так как у ребенка не возникает обязанности по кредитному договору и в случае, если вы не сможете выплачивать кредит, банк не сможет реализовать квартиру. Поэтому банки не берут в залог квартиры, доля в праве собственности на которые принадлежит детям.

Отчуждение (продажа, мена, дарение и т. п.) недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, происходит только с согласия на то органов опеки. А органы опеки не дадут такого разрешения, если жилищные условия ребенка будут ухудшены.

Поэтому в вашем случае необходимо сначала переоформить долю, принадлежащую дочери на свое имя. Для этого получите разрешение органов опеки. Но для того, чтобы его получить необходимо будет оформить в собственность ребенка такое же количество метров, какое ему принадлежало в предыдущей квартире. Если есть бабушки и дедушки, и у них в собственности есть недвижимость, то они могут подарить часть своей квартиры или дома своей внучке.