Ипотека в вопросах и ответах

Кроме того, лучше не связываться с «цепочками». Если одним из ее «звеньев» является покупатель по ипотеке, дополнительное время уходит на получение одобрения банка на сделку. Видя, что все квартиры на рынке дорожают, продавцы, естественно, тоже стремятся повысить цену. В результате «цепочка» может рассыпаться. Больше всех рискует покупатель по ипотеке, который находится в жестких временных и финансовых рамках. К тому же провести через банк многоступенчатую сделку очень сложно, так как юридические риски возрастают многократно.

Перед тем как давать аванс, проконсультируйтесь с риэлтором и менеджерами банка, чтобы избежать риска невозврата аванса, ведь если банк не утвердит данный вариант, это будет считаться виной покупателя.

Время – деньги

Когда подходящая квартира найдена и отдан аванс, постарайтесь как можно быстрее собрать документы. К примеру, предоставление выписки из Единого государственного реестра прав официально занимает месяц. Но лучше доплатить 50—100 долларов и получить эту бумагу за неделю, так как за месяц квартиры подорожают и продавец может поднять цену или передумать иметь с вами дело. Стоит также ускорить регистрацию купли-продажи.

Перед тем как подписывать договор купли-продажи, расскажите продавцу о предстоящей процедуре. По условиям банка, продавец должен написать расписку, что ему на руки выдана вся сумма, хотя на самом деле он получит ее только после государственной регистрации договора купли-продажи. Убедите продавца, что банк заинтересован в выдаче денег, в том, чтобы сделка прошла без осложнений. Ведь если он откажется от подписания договора купли-продажи в день сделки, вам предстоит разрывать кредитный договор и снова начинать поиск квартиры. Стоит также ускорить регистрацию договора купли-продажи.

Поиск квартиры и сбор документов потребуют много времени. Поэтому целесообразно нанять риэлтора, который к тому же поможет минимизировать риск при уплате аванса и уговорить продавца. Так как ограничений очень много, постарайтесь расширить географию поиска и ищите варианты одновременно на первичном и на вторичном рынках.

Глава 2. Что необходимо знать при получении ипотечного кредита

Практические советы

Не стоит выбирать ипотечный банк только потому, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки.

В процессе выбора банка-кредитора процентные ставки играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты вам будет необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода.

Кроме того, процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши выплаты за пользование кредитом. Таким образом, ваша реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной. Не следует также забывать и о качестве предлагаемой вам услуги. Доброжелательность и профессионализм специалистов банка позволят вам значительно облегчить процедуру получения кредита, подобрать наиболее подходящий кредитный продукт и сделать наиболее разумный выбор в отношении приобретаемого жилья.

Определяясь с выбором банка-кредитора, постарайтесь не передоверять выяснение условий кредитования своим родным или друзьям, ведь это может быть похоже на игру в испорченный телефон. Информация, доходящая до вас, не будет отражать реальное положение вещей.

Определяясь с выбором банка, уточните следующее:

возможность досрочного погашения кредита (может караться штрафами до 3 % от суммы остаточной задолженности);

доля выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40–50 % от совокупного дохода семьи);

действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).

После получения от банка сообщения (скорее всего, устного) о том, что вы устраиваете банк как заемщик, надо потребовать от банка подтверждения согласия на представление кредита в письменной форме с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки.

Подумайте, прежде чем заключать договор с риэлтором, который выступает на стороне как продавца, так и покупателя и не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно. При этом обычно агент более внимательно относится к интересам продавца, а не покупателя. Поэтому при покупке квартиры постарайтесь нанять своего риэлтора (юриста, адвоката), который будет представлять только ваши интересы в данной сделке.