Искусство обмана

При совершении таких сделок нужно учитывать и ряд иных моментов, отсутствующих при других коммерческих операциях. Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру, зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя некоторое время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей.

Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, который признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки с контрагента. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально заранее.

Поэтому, прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в жэке, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

Помните, сделки с недвижимостью зачастую требуют вложения всех ваших материальных ресурсов, и цена за риск здесь особенно высока. Бывает, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно без денег или квартиры. Подумайте, как страшно оказаться в положении бомжа без крыши над головой. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы. Лучше пожертвовать частью, чем потерять все. Как говорит Арсен Хачатуров — воронежский предприниматель, помогавший мне в подборе примеров из реальной жизни для данной книги, людей чаще всего губят два качества: жадность и невнимательность.

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали получить, или вам уступают квартиру значительно дешевле по сравнению со сложившимися на рынке недвижимости ценами, не спешите радоваться. В этой жизни не принято делать дорогие подарки просто так. Остановитесь и внимательно просчитайте все возможные ходы ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку. Квартир, слава Богу, на рынке недвижимости сейчас хватает. Риск в этой игре слишком велик.

Теперь перейдем к рассмотрению возможных обманных действий со стороны участников сделок с недвижимостью. Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи. Самый примитивный, но редко встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели-аферисты просто подсовывают продавцу банальную «куклу» из газетной бумаги вместо денег.

Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно, только наняв рэкетиров (которым, с одной стороны, надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции, а с другой — вступив при этом в конфликт с законом).

Но у продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Схема самого простого обмана следующая.

Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности. Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана состоит в том, что, продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш «самый гуманный в мире суд» чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление вернуть деньги покупателю. Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их Украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 %, поэтому можно прикинуть, что при средней зарплате воронежского мелкого служащего $100 и цене проданной двухкомнатной «хрущевки» в $20 000 выплаты займут… 50 лет!