Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Указанный перечень объектов приведен открытым, что, как зачастую отмечают ученые-правоведы, порождает проблемы на практике: «Отнесение многих конкретных объектов к недвижимости по признаку прочной связи с землей весьма проблематично. В частности, современные техника и технологии позволяют перемещать здания и сооружения»17. При этом А.П. Сергеев определяет три вида недвижимых вещей, выделяя в отдельную группу вещи, прочно связанные с землей, которые мы отнесли к первой группе18. Отметим, что, действительно, сложно относить здания и сооружения к вещам, являющимся недвижимыми по своей природе в век современных технологий. При этом все же не будем отходить от логики законодателя, который отнес указанные объекты к вещам, неразрывно связанным с землей.

Ко второй группе недвижимых вещей закон относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Указанные объекты признаны недвижимым имуществом в силу своей значимости и необходимости обеспечения повышенного государственного контроля за их оборотом. Так, Ю.Н. Андреев справедливо отметил, что «установление правового режима недвижимого имущества для указанных технических средств вполне объяснимо. Эти средства обладают большой стоимостью, экономической значимостью, мобильностью, имеют большое значение для нашей страны с ее значительной, по сравнению с другими европейскими странами, территорией и требуют повышенного государственного контроля по их использованию. Поэтому вполне обоснованно отечественный законодатель, следуя юридико-формальному принципу, отнес обсуждаемые виды объектов к недвижимому имуществу»19. Перечень недвижимых вещей второй группы также не является исчерпывающим, п. 1 ст. 130 ГК РФ оговаривает возможность отнесения к недвижимым вещам и иного имущества. Так, например, в соответствии со ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие как имущественный комплекс, а согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»20 (далее – Закон о государственной регистрации прав) к понятию недвижимости дополнительно отнесены отдельные жилые и нежилые помещения.

Особенностью второй группы объектов недвижимости является и тот факт, что государственная регистрация подобных недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, закрепленным, как правило, в отдельных подзаконных нормативно-правовых актах, кодексах и транспортных уставах. Особый порядок государственной регистрации права в данном случае объясняют тем фактом, что «у такого рода объектов отсутствуют объективно присущие недвижимым объектам признаки, и государственная регистрация, таким образом, становится конститутивным признаком»21. Таким образом, посредством государственной регистрации права законодатель распространил правовой режим, установленный для недвижимости, на соответствующие виды движимого по природе имущества22.

Рассмотрим некоторые особенности недвижимого имущества, непосредственным образом способные повлиять на процедуру обращения взыскания на объекты недвижимости. Недвижимое имущество может выступать объектом как вещных, так и обязательственных прав. Как было сказано ранее, ГК РФ содержит основные положения, устанавливающие общий правовой режим для всех видов недвижимого имущества, притом что иными нормативно-правовыми актами регламентированы особенности правового режима для отдельных видов недвижимого имущества.

Также имеет свои особенности осуществление вещных прав на недвижимое имущество. К примеру, ст. 209 ГК РФ ограничивает права владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами, допуская их осуществление собственником при условии, что «это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».

Кроме того приобретение права собственности на недвижимое имущество и владение ею может предполагать наличие дополнительных обременений. В качестве иллюстрации таких обременений можно привести возведение жилого дома. В данном случае закон предполагает предварительный отвод земельного участка под его строительство и регистрацию права на него застройщиком, дальнейшее получение разрешения на строительство дома, соблюдение строительных норм, правил противопожарной и санитарной безопасности. В качестве примера дополнительного обременения собственника можно указать обязанность по оплате налога на недвижимость. Некоторые виды недвижимого имущества могут подвергаться также и ограничениям в качестве сервитутов.