Истории успеха учеников Богатого Папы

2. Состояние земли. Я говорю не о том, хорошая «>па или плохая, необработанная или благоустроенная. Мне пришлось поломать голову над тем, что важно, а что нет, тщательно взвесить побочные факторы, влияющие на цену, и точно выяснить варианты зонирования (то есть возможности использования земли в коммерческих, жилых и прочих целях). Например, большое значение может иметь привлекательный вид на убегающие вдаль холмы, на реку или сад. Очень многие люди обращают особое внимание на красоту пейзажа.

3. Условия. Чего желает продавец, банк и я. Принимая во внимание первые два пункта, условия можно привести в соответствие с требованиями всех участников сделки.

4. Местонахождение. Знаю, что это до смерти избитая тема, но удачное расположение собственности в сочетании с перспективами развития (строительство новых дорог и предприятий, миграция населения и так далее) может заключать в себе множество возможностей, которые не сразу бросаются в глаза. Например, оценка конкретного района показала, что спрос на землю будет двигаться именно в этом направлении.

5. Цена. Нельзя надеяться на то, что можно будет купить землю в «розницу» по «оптовой» цене. Но, как видно из приведенного примера, существует множество других факторов, влияющих на цену.

6. Отношения. Это то, что Богатый Папа называет личными связями. Беседуйте с людьми; прислушивайтесь к тому, что они говорят. Сведения о перспективных районах (как-то мне совершенно случайно удалось узнать, что компания «Dell Computer» планировала развернуть строительство в одном конкретном районе, что означало повышение спроса на арендное жилье, новые дома и участки под магазины) часто можно почерпнуть даже из пустопорожней болтовни.

Сейчас я расскажу о трех своих недавних покупках недвижимости в Остине. Хотя я и так получаю от них положительный годовой доход, у меня есть основания надеяться, что не пройдет и пяти лет, как цена той собственности превысит 310 тысяч долларов. Более того, в результате радикальной перепланировки района один из трех домов окажется на ключевом перекрестке. Это связано с расширением местного аэропорта, которому требуется новая взлетно-посадочная полоса, это в свою очередь заставит перенести в сторону главную автомагистраль, которая пройдет рядом с этим домом. Я уже получил несколько предложений продать дом вдвое дороже заплаченной мной цены.

Вот раскладка первой покупки, жилого дома на одну семью, за который я заплатил 134 тысячи долларов:

Капитал, вложенный в собственность:

Первый взнос: $28350

Расходы на оформление, оплаченные мной $1200

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $6200

Итого: $35750

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $960

— Потери от простоя (5 %) $48

Общий доход $912

Ежемесячные расходы:

— Налоги на имущество и страховка $117,91

— Ремонт и управление $41,67

— Комиссия за управление (10 %) от ренты $96

— Погашение кредита (на 5 лет, возобновляемый с одноразовым погашением под 5,25 %): $605,37

(Все прочие расходы оплачивают жильцы)

Итого: $860,95

Чистый месячный доход: $51,05

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($51,05 x 12): $612,60

:

Капитал, вложенный в собственность $35750

Прибыль на вложенный капитал: 1,7 %

Примечание: прибыль на вложенный капитал невелика, но у меня есть потенциальная возможность прироста капитальной стоимости, если в будущем я решу продать эту собственность.

Аналогичные дома в этом районе уходят за 175 тысяч долларов.

Второй дом, тоже одноквартирный, обошелся мне в 128 тысяч долларов.

Капитал, вложенный в собственность:

Первый взнос $24500

Расходы на оформление, оплаченные мной $6000

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0

Итого: $30500

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1123,20

— Потери от простоя (5 %) $56,16

Общий доход $1067,04

Ежемесячные расходы:

— Налоги (на имущество) и страховка $179,58

— Ремонт / эксплуатация $41,66

— Комиссия за управление (10 % от ренты) $112,32

— Погашение кредита (на 5 лет, возобновляемый, с одноразовым погашением под 5,25 %) $635,58

Итого: $969,14

Чистый месячный доход $97,90

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($97,90 x 12): $1174,80

:

Капитал, вложенный в собственность $30500

Прибыль на вложенный капитал: 3,8 %

Аналогичные дома в этом районе продаются за 145 тысяч долларов.