Читаем Истории успеха учеников Богатого Папы полностью

Истории успеха учеников Богатого Папы

Мы купили дом за 50 тысяч долларов, после чего вложили еще 15 тысяч долларов в реконструкцию. Дом был оценен в 115 тысяч долларов, и через три месяца мы продали его за 113 тысяч долларов. После погашения долга по кредитным карточкам мы использовали чистую прибыль в качестве «посевного капитала». Однако, по мнению Богатого Папы, инвестор не должен увлекаться покупкой недвижимости для немедленной продажи, так как главная цель владельца собственности — это создание положительного денежного потока. Поэтому в данном случае мы выступили в роли дилеров, а не инвесторов. Кстати, Богатый Папа не отрицает возможность использования флип — сделок в качестве способа формирования денежного резерва для последующих инвестиций в собственность, генерирующую доход. Именно это мы и сделали.

Мы использовали «часть посевного капитала» для уплаты первого взноса за другой дом в Солт-Лейк-Сити, который мы сдали внаем. Покупка этого дома за 159 900 долларов оказалась чрезвычайно выгодной. Средняя арендная плата в этом районе, где живут в основном яппи, колеблется пределах 1200–1600 долларов в месяц. Благодаря тому, что мы смогли привести дом в идеальное состояние, нам удалось сдать его сразу на два года с ежемесячной оплатой 1580 долларов.

Вот раскладка сделки с этим домом на одну семью (площадь 300 м², шесть спален и четыре ванные комнаты):

Капитал, вложенный в собственность $7995

Расходы на оформление, оплаченные нами: $7150

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами $4500

Итого $19 645

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1600

— потери от простоя (5 %) $80

Общий доход: $1520

Ежемесячные расходы:

— налоги на имущество и страховка $161

— ремонт и эксплуатация $0

(По контракту наниматель оплачивает расходы на ремонт и услуги по вывозу мусора и уборке двора)

— резерв $20

— комиссия за управление (10 % от ренты) $160

— погашение кредита (на 30 лет под 5,8 %) $960

Итого: $1301

Чистый месячных доход: $219

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($219 x 12) = $2628

Капитал, вложенный в собственность $19 645

Прибыль на вложенный капитал: 13,4 %

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 210 тысяч долларов.

Чем мы занимаемся сейчас

В настоящее время наша стратегия заключается в том, чтобы покупать дешевые дома для продажи и оставлять в собственности дома средней категории, похожие на только что упомянутый. Мы просчитали, что в нашем секторе рынка мы сможем покупать дешевые дома со скидкой, приводить их в порядок и продавать с прибылью. К тому же теперь мы можем покупать маленькие дома за наличные и тем самым избегать затрат на финансирование, уменьшающих размеры итоговой прибыли. Впоследствии мы перейдем к продаже дешевых домов в менее престижных районах города людям, которые не могут себе позволить дорогое жилье.

Так как дешевые дома не приносят такого высокого дохода, как дома средней категории, мы изучаем каждый из них в отдельности. Мы расписываем финансовые параметры каждой собственности — цены варьируются от 50 до 150 тысяч долларов — и на основании цифр решаем, продать ее или оставить. На данный момент мы уже приобрели девять одноквартирных домов, продали пять из них и оставили четыре.

Благодаря хорошо поставленному маркетингу мы получаем за свои дома больше их рыночной цены. Мы стараемся, чтобы дома действительно хорошо выглядели, и, поэтому нам удается сдавать их жильцам, которые готовы заплатить больше — в среднем на 10 процентов больше обычной арендной платы. Примите во внимание тот факт, что мы покупаем свои дома по цене ниже рыночной, и вы увидите, что мы выигрываем на каждой стороне этого финансового уравнения.

Кроме того, мы уделяем большое внимание подбору жильцов, тщательно проверяем их кредитоспособность, рекомендации и трудовую биографию.

Вот цифровые параметры только что купленного нами дуплекса (225 м² общей площади, с шестью спальнями и тремя ванными комнатами):

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $7000

Расходы на оформление, оплаченные нами (платил продавец) $0

Расходы на ремонт, оплаченные нами $35 000

Итого $42 000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1825

— потери от простоя (5 %) $91,25

Общий доход: $1733,75

Ежемесячные расходы: