Истории успеха учеников Богатого Папы

Мы купили дом за 50 тысяч долларов, после чего вложили еще 15 тысяч долларов в реконструкцию. Дом был оценен в 115 тысяч долларов, и через три месяца мы продали его за 113 тысяч долларов. После погашения долга по кредитным карточкам мы использовали чистую прибыль в качестве «посевного капитала». Однако, по мнению Богатого Папы, инвестор не должен увлекаться покупкой недвижимости для немедленной продажи, так как главная цель владельца собственности – это создание положительного денежного потока. Поэтому в данном случае мы выступили в роли дилеров, а не инвесторов. Кстати, Богатый Папа не отрицает возможность использования флип-сделок в качестве способа формирования денежного резерва для последующих инвестиций в собственность, генерирующую доход. Именно это мы и сделали.

Мы использовали «часть посевного капитала» для уплаты первого взноса за другой дом в Солт-Лейк-Сити, который мы сдали внаем. Покупка этого дома за 159 900 долларов оказалась чрезвычайно выгодной. Средняя арендная плата в этом районе, где живут в основном яппи, колеблется пределах 1200–1600 долларов в месяц. Благодаря тому, что мы смогли привести дом в идеальное состояние, нам удалось сдать его сразу на два года с ежемесячной оплатой 1580 долларов.

Вот раскладка сделки с этим домом на одну семью (площадь 300 м², шесть спален и четыре ванные комнаты):

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $799

Расходы на оформление, оплаченные нами: $715

Расходы на ремонт, оплаченные нами: $450

Итого: $1964

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $160

– Потери от простоя (5 %): $8

Общий доход: $152

Ежемесячные расходы:

– Налоги (на имущество) и страховка: $16

– Ремонт и эксплуатация: $0

(По контракту наниматель оплачивает расходы на ремонт и услуги по вывозу мусора и уборке двора.)

Резерв: $20

– Комиссия за управление (10 % от ренты): $160

Погашение кредита (на 30 лет под 5,8 %): $960

Итого: $1301

Чистый месячный доход: $219

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($21 9x1 2): $2628

Капитал, вложенный в собственность $ 19645

Прибыль на вложенный капитал: $ 13,4 %

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 210 тысяч долларов.

Чем мы занимаемся сейчас

В настоящее время наша стратегия заключается в том, чтобы покупать дешевые дома для продажи и оставлять в собственности дома средней категории, похожие на только что упомянутый. Мы просчитали, что в нашем секторе рынка мы сможем покупать дешевые дома со скидкой, приводить их в порядок и продавать с прибылью. К тому же теперь мы можем покупать маленькие дома за наличные и тем самым избегать затрат на финансирование, уменьшающих размеры итоговой прибыли. Впоследствии мы перейдем к продаже дешевых домов в менее престижных районах города людям, которые не могут себе позволить дорогое жилье.

Так как дешевые дома не приносят такого высокого дохода, как дома средней категории, мы изучаем каждый из них в отдельности. Мы расписываем финансовые параметры каждой собственности – цены варьируются от 50 до 150 тысяч долларов – и на основании цифр решаем, продать ее или оставить. На данный момент мы уже приобрели девять одноквартирных домов, продали пять из них и оставили четыре.

Благодаря хорошо поставленному маркетингу мы получаем за свои дома больше их рыночной цены. Мы стараемся, чтобы дома действительно хорошо выглядели, и поэтому нам удается сдавать их жильцам, которые готовы заплатить больше – в среднем на 10 процентов больше обычной арендной платы. Примите во внимание тот факт, что мы покупаем свои дома по цене ниже рыночной, и вы увидите, что мы выигрываем на каждой стороне этого финансового уравнения.

Кроме того, мы уделяем большое внимание подбору жильцов, тщательно проверяем их кредитоспособность, рекомендации и трудовую биографию.

Вот цифровые параметры только что купленного нами дуплекса (225 м² общей площади, с шестью спальнями и тремя ванными комнатами):

Покупная цена: 70 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $7000

Расходы на оформление, оплаченные нами (платил продавец): $0

Расходы на ремонт, оплаченные нами: $35000

Итого: $42000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $ 1825

Потери от простоя (5 %): $91,25

Общий доход: $1733,75

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) и страховка: $208,30

Ремонт и эксплуатация (6 % от рентного дохода): $109,50

Резерв: $50

– Уборка двора: $20

– Комиссия за управление (1 0 % от ренты): $182,50