Истории успеха учеников Богатого Папы

Мы выбрали несколько фотографий и проанализировали представленные цифры. Затем просчитали варианты на калькуляторе (мы купили его в фирме «Staples» за 50 долларов). Нашей целью было определить максимальную сумму, которую можно заявить на аукционе, и при этом все равно получать доход с недвижимости. Мы собирались выбрать дом и предложить за него цену, основанную на наших вычислениях. Если бы мы выиграли, нам было бы приятно. В случае проигрыша мы ничего не теряли, потому что не хотели платить за дом больше.

После нескольких проигранных аукционов нас ожидал выигрыш. Этот дом на одну семью с тремя спальнями и двумя ванными комнатами в Порт-Сент-Луисе оценивался в 98 тысяч долларов. У нас не было задолженности по кредитам, и поэтому мы знали, что легко сможем получить заем, а наших сбережений и акций хватит на ремонт, первый взнос и дополнительные расходы. Оформление сделки заняло несколько недель, а еще через месяц наш агент привел в дом жильца.

Вот постатейная раскладка того, что мы сделали:

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $1000

Расходы на оформление, оплаченные нами: $3000

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $3900

Итого: $7900

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $ 1040

Потери от простоя (дом не пустовал): $0

Общий доход: $1040

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) и страховка: $267

Ремонт/эксплуатация: $25

Резерв: $25

Комиссия за управление: $45

Погашение кредита (на 30 лет под 8 %): $711

Итого: $1073

Чистый месячный доход: –$33

Глядя на убытки в 33 доллара, можно подумать, что мы двинулись в неправильном направлении. Ведь такие огромные затраты времени и энергии не создали положительного денежного потока. Но для нас такой результат стал символом потенциальной возможности обрести финансовую независимость. Неоспоримый факт заключался в том, что мы стали владельцами доходной собственности, платить за которую будет наш квартирант. Недавно мы рефинансировали кредит и снизили ставку до 6,125 процента, что уменьшило ежемесячную выплату до 579 долларов. Вот откорректированные цифры нашего месячного денежного потока:

Ежемесячная рента: $1040

– Ежемесячные расходы: $941

Месячный доход: $99

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($99 х 12) $1188

Капитал, вложенный в собственность: $7900

Прибыль на вложенный капитал: 15 %

(Попробуйте получить такой процент в банке!)

Покупку этого дома мы оформили в октябре 2000 года. С той поры цены на недвижимость в Порт-Сент-Луисе взлетели до небес. Недавно наш дом был оценен в 126 тысяч долларов, то есть его цена возросла на 23 процента. Наша первоначальная инвестиция в 7900 долларов принесла нам актив размером в 26 тысяч долларов (оценочная стоимость минус непогашенный остаток кредита). Если бы сегодня мы продали дом за 126 тысяч долларов, то за вычетом годового дохода получили бы умопомрачительную цифру – 329 процентов чистой прибыли.

«Ну и ну! – сказали мы себе. – А ведь мы можем проделать то же самое еще раз». Именно так мы и поступили, повторив всю процедуру от начала до конца. Произошло настоящее чудо. Превратив сбережения и бумажные «активы» в активы реальные, способные генерировать денежный поток и доходы, мы получили совершенно новые рычаги управления своей жизнью. Воодушевленные успехом, в последующие два года мы выиграли еще три аукциона и приобрели один дом в Кларксвилле, штат Теннеси, и два в Порт-Сент-Луисе.

Так как один из домов в Порт-Сент-Луисе не входил в программу Управления по делам ветеранов, нам пришлось искать собственные источники финансирования. Через нашего агента во Флориде мы связались с кредитным отделом местного банка. Нам предоставили обычный ипотечный кредит под 6,75 процента с уплатой первого взноса в размере 5 процентов. В связи с тем что Управление по делам ветеранов войны не финансировало эту недвижимость, в аукционе участвовало мало людей, и когда мы предложили за него 60 600 долларов, нам достался дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами. Вот финансовая раскладка сделки:

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $3030

Расходы на оформление, оплаченные нами: $3000

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $5000

Итого: $11030

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $825

– Потери от простоя (5 %): $41,25

Общий доход: $783,75

Ежемесячные расходы:

– Налоги (на имущество) и страховка: $186

– Ремонт: $25

– Эксплуатация: $25

– Резерв: $25

– Комиссия за управление (5 % от ренты): $41,25

– Погашение кредита (на 30 лет под 6,75 %): $375

Итого: $677,25

Чистый месячный доход: $106,50

Прибыль на вложенный капитал