Все холмы Рима были пустынны и заброшены и насыщены лихорадочными испарениями. На них возвышались, подобно сельским церквям в Кампанье, одинокие монастыри и церкви. Капитолий представлял, несмотря на дом сената, груду обломков, полную виноградников и сора; Палатин был так опустошен, что «не имел более лица». Но стояли еще там могучие остатки Септицониума Севера.
Такова картина Рима в начале XV века, даваемая Поджио. Она не точна, так как в ней недостает некоторых уцелевших еще монументов. Но если уж е в то время античный Рим был почти равен нынешнему его состоянию, по крайней мере по численности и величине содержимого, то зато живой город сам носил совсем другой характер. Для восстановления такового пришлось бы нам стереть все, построенное со времен Мартина V и Евгения IV. Картина Рима в XIV веке соответствовала бы в общем таковой же XIII, но явила бы еще большее разорение дворянских замков и церквей ввиду усилившегося зарастания и одичания иных местностей. Фантазия бессильна нарисовать величественную пустыню, на которую взирали Петрарка с Терм Деоклетиана, а Поджио — с Капитолия. Необъятный этот мир с его холмами, увенчанным и уединенными церквями, с его пустынными полями, с массами развалин старого и нового Рима и с разбросанными комкам и улиц походил на далекий ландшафт из равнин и высот, которому придавали единство одни лишь древние стены Аврелиана. Рим представлял тогда смешение в развалинах двух мировых эпох: языческой древности и христианских Средних веков. Едва ли для фантазии может быть что-нибудь завлекательнее этого лицезрения Рима в трех его периодах: во время высшего его блеска при Адриане, в среднюю эпоху Карла Великого и в глубочайшем его упадке в конце XIV века.
Город обнимал в то время 13 кварталов. Официально появляются названия их впервые в конце XIV века, и притом в нынешнем уже порядке последовательности: I. Eegio Montiuin. II. Tritii (неизвестно, произошло ли оно от Trivio). III. Cohminae (от колонны Антонина). IV. Carapi raartis. V Pontis (от моста Ангела). VI. Parionis (от руин театра Помпея). VII. Areaulae (Регола, от песчаного берега реки), VIII. S. Eustachii. IX. Pinea (от пинии или яблока пинии). X. Campitelli (от Капитолия). XI. S.-Angeli (от церкви этого имени). XII. Ripae (от берега Тибра). XIII. Transtiberis. Античное квартальное разделение вместе со своими названиями постепенно и давно исчезло вследствие изменившихся улиц и местностей. Средневековый Рим имел в более отдаленные времена 10 кварталов. Когда город снова сделался населеннее, возросли они до 12 по его сторону Тибра, к которым затем примкнул 13-й Трастевере. Едва ли подвержено сомнению производство нового этого подразделения после 1143 г. Наконец, установились, в продолжение XIII века, поныне сохранившиеся названия кварталов.
Каждый квартал имел капитана (Caporione), пользовавшегося в нем юрисдикцией. Все капориони избирали председателем своим приора. Каждый квартал имел свое знамя, и эти эмблемы возникли, несомненно, уже ранее XIII века. I квартал поныне имеет три зеленые горы на белом поле; II — три меча на красном; III — колонну на красном; IV — полумесяц на голубом; V — мост с башнями на красном; VI — красного грифа на белом; VII — белого оленя на голубом; VIII — изображение Христа посреди оленьих рогов на красном, согласно легенде о св. Евстафии; IX — пиниевое яблоко на красном; X — черную драконовую голову на белом; XI — ангела на белом (древнейший герб был белая рыба на голубом); XII — колесо на красном поле (символ via Appia); XIII — львиную голову на красном поле.
Из этих кварталов наиболее населенные в XIV веке были: Понте, Парионе, Пинеа и Трастевере.
Каждый квартал обнимал множество улиц (contrata, via, vicu us) и площадей (platea, piazza, иногда campus, когда они бывали очень велики и похожи на поле). О поддержании их имели попечение уже в XIII веке magistri viarum Almae urbis, учреждение, напоминавшее древних эдилов. В Риме не существовало почти никакой другой мостовой, кроме античной; несколько улиц шли еще по старому направлению, как то: Suburra, Caput Africae, Merulana, via Lata, Sia in Silice, Ascensa, Clivus Scauri Maguanapoli. Имена их были заимствованы от монументов, родов, башен, церквей, цехов и других локальных особенностей. Нельзя представить себе всю беспорядочность этих улиц. Они прерываемы были мусором, болотами и пашней.