История Византийской империи. Становление

Постановляем, чтобы долгосрочные аренды, и ипотеки, и наем на срок свыше пяти лет заключаемы были с ведома и согласия патриарха, под присягой присутствующих при составлении акта экономов и хартулариев Великой церкви, которые свидетельствуют, что соглашение состоялось не с нарушением права церкви. Экономам сиропитателям и управителям богоугодных домов, равно как хартулариям с их родителями и детьми и со всеми их родственниками и свойственниками запрещаем принимать долгосрочные аренды, или ипотеки, или наймы от тех же благотворительных домов как на свое имя, так и на подставное лицо» (§ 5).

Наследственная аренда на три лица, получившая в Византии весьма широкое распространение и разнообразное применение по местным потребностям, имела своим первоначальным основанием обилие свободных незанятых земель и недостаток населения. Это явление в V и VI столетиях вследствие исключительных условий времени увеличивалось на Балканском полуострове и в азиатских провинциях и вызывало предложение исключительно благоприятных условий съемщикам земельных участков для обработки и приведения их в культурное состояние. Законодательство Юстиниана, как видно из приведенных выше мест, стремилось ввести в право наследственной аренды такую поправку, чтобы удержать земли за первоначальным собственником и не позволить наследственной аренде переходить в право собственности. К этому вели изданные им законоположения как об условиях составления контракта в присутствии понятых и под присягою на Евангелии, так и о поводах, которые могут повести к изгнанию эмфитевта и к соглашению его права пользоваться арендуемым участком.

В истории византийского землевладения занимающая нас форма эксплуатации земельных участков переживала, как сказано, разнообразные применения. Одна из таких любопытных форм переживания системы эмфитевса наблюдается и в настоящее время на Афоне. Каждый из суверенных афонских монастырей владеет земельной собственностью в таких размерах, что собственными средствами не может подвергать ее обработке и извлекать из нее доход. Самая обыкновенная отдача земли в аренду — и, главным образом, нашим соотечественникам — выражается в форме наследственной аренды на три лица по акту омологии. Это, несомненно, есть старая система эмфитевса. Съемщик берет землю с обязательством делать в ней насаждение и с правом производить постройки под условием уплаты монастырю определенного канона. В акте омологии он записывает двух лиц, как своих наследников, к которым последовательно и переходит за смертию его право на арендуемый участок. В случае смерти одного из обозначенных в омологии лиц старший из оставшихся в живых имеет право с согласия монастыря вписать новое лицо, и так при всяком новом случае смерти омология может возобновляться и становиться актом на трех лиц. В современном состоянии рассматриваемый вид наследственной аренды носит на себе следы политической и экономической борьбы греческого элемента с пришлым русским. Сдающий в аренду свои земельные участки монастырь старается обеспечить за собой право следить за съемщиком, чтобы он не возводил на участке обширных хором, чтобы не принимал к себе больше послушников, чем указано в омологии, чтобы не звонил в колокола, платил узаконенный канон и не обесценивал участка. Несоблюдение одного из этих условий может лишить съемщика права на аренду земли. Но т. к. на основании подобных актов выросла на церковных афонских землях почти сотня монастырей — они называются просто кельями, — то понятно, какое важное значение не только экономическое, но и в широком смысле политическое, имеет система эмфитевса на Афоне, и как было бы любопытно исчерпывающее изучение намеченного вопроса в его историко-литературном и современном социально-экономическом отношениях. Ожидающие на Афоне современную науку научные предприятия могли бы направиться и в сторону изучения форм землевладения, обычаев при найме рабочих, терминов сельского хозяйства; все это носит признаки глубокой древности, как застывший пережиток Византийской эпохи. И самые организации отношений сюзеренных монастырей к подчиненным им вассальным — скитам и кельям, способ устройства взаимных отношений между сюзеренными монастырями в их палате уполномоченных — все это остатки седой старины, которые ждут своего исследователя.