Избранные труды по гражданскому праву

Некоторые авторы полагают, что права и обязанности собственника квартиры в кондоминиуме, не пожелавшего вступить в КСК (в России – товарищество собственников жилья), должны определяться договором, заключаемым собственником с товариществом.[103] Вряд ли подобное толкование закона будет воспринято практикой. Собственник, не желающий вступить в КСК, столь же просто может уклониться от заключения договора. Вопрос целесообразно решать прямым предписанием закона, правилами, обязательными и для тех участников общей собственности на жилищный комплекс, которые не вступают в КСК.

Последующее осуществление своих вещных жилищных прав реализуется собственником жилого помещения в рамках деятельности кооператива собственников квартир.

В реальной практической жизни образование кооперативов собственников квартир в Казахстане проводилось в порядке очередной массовой кампании без выявления подлинной воли и желания собственников приватизированных жилых помещений. Органы управления КСК нередко формировались без проведения общих собраний. А сами кооперативы создавались как правопреемники прежних государственных жилищных органов, охватывали десятки домов, целые жилые кварталы. Рядовые собственники квартир были настолько отдалены от органов управления КСК, что реально не могли влиять на принимаемые решения и контролировать их исполнение, не могли проводить никаких проверок, в том числе финансовых. Нередко к руководству КСК пробирались нечестные люди. Об этом много писалось в казахстанской периодической печати. Проводились даже специальные конференции по таким вопросам.

В настоящее время для нормальной деятельности кооперативов собственников квартир в основном создана нормативная правовая база и накоплен значительный опыт. Недостатки и ошибки, допущенные в начальный период массового образования КСК, должны быть устранены и исправлены.

Заключительное положение сводится к тому, что участники кондоминиума, наряду с правом собственности на принадлежащее им жилище, имеют вещное право на все общее имущество, принадлежащее им на праве общей долевой и неделимой собственности. Такое право обладает всеми признаками, характеризующими, согласно главе I настоящей работы, вещное право, в частности, включает правомочия владения, пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью. Признак следования за правом индивидуальной собственности на помещение, входящее в основную часть жилищного комплекса, является абсолютным правом, которое во многом непосредственно определяется законом и из которого вытекает возможность его защиты вещно-правовыми исками против любых нарушителей.

§ 2. Вещное право на кооперативную квартиру

Рядом важных особенностей отличается вещное право члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива на свою квартиру.

Жилищный кооператив – это объединение граждан, которое создается для приобретения жилищ, предоставляемых в пользование членам кооператива. Если подобное объединение образуется для постройки жилищ с целью их предоставления членам кооператива, то оно именуется жилищно-строительным кооперативом. Различие между жилищным и жилищно-строительным кооперативами заключается, следовательно, в том, что задачи последнего более широкие и охватывают не только приобретение, но также предварительное строительство кооперативных жилищ. Соответственно члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК) по сравнению с членами жилищного кооператива (ЖК) обладают дополнительными правами и обязанностями, связанными со строительством жилых домов. После завершения этапа обеспечения жильем своих членов функции ЖСК полностью совпадают с функциями ЖК, и законодательство не проводит различия между правовым статусом жилищного и жилищно-строительного кооперативов.

Кооперативные квартиры, как это прямо вытекает из ст. 52 Жилищного закона, предназначены для проживания членов кооператива. Разумеется, правомочия последних выходят за пределы узкого понимания данного термина («проживание»), так как необходимо должны охватывать различные проявления пользования, владения и распоряжения, о чем будет сказано ниже. Столь же логично толковать термин «проживание» не только применительно к члену кооператива, но и к членам его семьи.

И все же основное назначение кооперативной квартиры накладывает отпечаток на содержание правомочий члена кооператива, придавая им более конкретный «жилищный» характер и ограничивая передачу квартиры другим лицам.