Избранные труды по гражданскому праву

Заказчик обязан предоставить для строительства земельный участок в том состоянии, какое необходимо для его использования в строительстве (ст. 658). Согласно п. 2 ст. 8 Закона о земле земельные участки гражданам и негосударственным юридическим лицам под строительство зданий, в том числе жилых домов, и сооружений предоставляются в частную собственность заказчика. Это требование Закона о земле необходимо согласовать с п. 4 ст. 651 ГК, где сказано, что собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты работ является подрядчик.

Между тем ст. 37 Закона о земле устанавливает, что право собственности на земельный участок неотделимо от права собственности на недвижимость, находящуюся на данном участке. Следует поэтому толковать приведенный п. 4 ст. 651 ГК таким образом, что незавершенное строительство еще не может рассматриваться как объект недвижимости. Это пока еще комплект материалов, деталей и конструкций, принадлежащий подрядчику.

Не менее важными представляются обязанности заказчика по передаче здания или сооружения, нужного для обеспечения строительных работ либо относящегося к фронту работ, необходимому для строительства. И вообще фронт работ для подрядчика, если они производятся в помещении заказчика, обеспечивается последним.

На отдельно расположенных стройках заказчик принимает на себя обычно обязанности предоставления транспортных услуг, электро-, тепло-, водоснабжения, складских помещений и площадок, общежитий для работников стройорганизации по месту строительства и других подобных услуг. Все это предоставляется за плату, предусмотренную договором (ст. 659 ГК).

Услуги подобного рода могут быть заблаговременно включены в смету строительства и удержаны при расчетах заказчика со строительной организацией. Предоставление заранее незапланированных услуг оплачивается вне сметы. На практике заказчик нередко разрешает подрядчику пользоваться строящимися объектами (как правило, помещениями) для временного размещения там своих работников, складирования материалов и оборудования, устройства пунктов управления и т. п. Обычно это пользование не оплачивается и прекращается до передачи объекта заказчику.

Значительным может быть объем обеспечения заказчиком работ по договору с проектно-изыскательскими организациями. Например, ст. 669 возлагает на заказчика обязанность оказывать подрядчику услуги в проведении проектно-изыскательских работ в объеме и на условиях, предусмотренных договором. Услуги могут относиться к предоставлению информации, созданию возможности работать на строительной площадке, высказывать замечания по подготовленным документам. Еще более обширные услуги предоставляются подрядчику, проводящему геологические, географические, природоохранные и иные подобные изыскания. Здесь возможна помощь транспортом, жильем, механизмами и даже подсобными работниками. Все это производится на возмездных основах – расчетами или зачетами.

При неисполнении заказчиком предусмотренных договором обязанностей по обеспечению работ, подрядчик вправе требовать возмещения убытков, включая дополнительные издержки, вызванные простоем, либо увеличения цены работы.

Поскольку предметом договора подряда являются работы, от хода и характера которых зависит их результат, передаваемый заказчику, последний должен быть допущен к контролю за ходом работ. Соответственно заказчику предоставлено право во всякое время проверять ход и качество работ (п. 1 ст. 627). При большом объеме работ и длительности периода их исполнения заказчик для целей контроля может иметь на месте исполнения своего постоянного представителя, особенно на крупных стройках.

Объектом проверки и контроля служат обычно темпы работ и их качество.

При выявлении случаев, когда подрядчик явно задерживает исполнение работ (либо не приступает к ним, либо ведет их слишком медленно), заказчик вправе расторгнуть договор (по терминологии п. 2 ст. 627 – отказаться от договора). При этом он не обязан оплатить подрядчику уже выполненные работы, ибо для заказчика это – бросовые работы, т. е. убытки, какие он вправе взыскивать с подрядчика. Лишь в случаях, когда уже произведенные работы выразились в объективированном результате, имеющем самостоятельную рыночную цену, подрядчик может требовать или оплаты заказчиком такого результата или оставления его у подрядчика. Выбор должен принадлежать заказчику.

Подобные права предоставлены заказчику также при обнаружении некачественного выполнения работ. Последствия предусмотрены п. 3 ст. 627.