Как правильно оформить договор купли-продажи

4. Список лиц, которые проживают в жилом помещении, сохраняя право им пользоваться после того, как его приобрел покупатель с указанием их прав на пользование жильем (статьи 292, 558 ГК РФ).

Если право продавца является обремененным (ограниченным), это также обязательно должно отражаться в договоре. Если в договоре указания на наличие подобных обременений (ограничений) отсутствует, в государственной регистрации договора продажи может быть отказано в силу того, что лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права, не указало эти условия при составлении документа (первый пункт двадцатой статьи Закона № 122-ФЗ).

Как показывает практика, договор купли-продажи жилого помещения может содержать не только все вышеперечисленные условия, но также и дополнительные — такие, как:

• сроки передачи и конкретный ее порядок продавцом покупателю жилого помещения;

• сроки, в которые продавец должен освободить жилое помещение от имущества, которое ему принадлежит;

• сроки оплаты и конкретный ее порядок покупателем цены, согласованной договором (предварительная оплата рассрочка или отсрочка платежа и так далее);

• предполагаемая форма расчетов (наличная, с использованием банковской ячейки, безналичная и так далее);

• а также другие условия.

Согласно статьям 551 и 558 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения является основанием для государственной регистрации как перехода права собственности на жилье, так и самого договора купли-продажи.

Обратите особое внимание на то, что государственная регистрация перехода права собственности на жилье и государственная регистрация договора купли-продажи являются различными регистрационными действиями, которые могут не совпадать по времени. К примеру, сторонами была согласована отсрочка платежа и предусмотрено, что прием-передача жилого помещения будет происходить после того, как покупатель полностью оплатит цену по договору. В таком случае стороны должны первоначально подать заявления о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, а после того, как покупатель оплатит цену договора и приема-передачи жилья, — заявления о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Так или иначе, государственная пошлина будет уплачиваться отдельно за каждое регистрационное действие, как при раздельной, так и при одновременной государственной регистрации перехода права собственности на жилье и договора купли-продажи.

Государственная регистрация предполагает проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки.

Учитывайте тот факт, что в соответствии с первым пунктом второй статьи Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом, которым государство признает и подтверждает возникновение, обременение (ограничение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество согласно ГК РФ.

Государственная регистрация — это единственное доказательство того, что зарегистрированное право существует. Оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество можно только в судебном порядке.

Как уже отмечалось ранее, договору купли-продажи жилого помещения присуща взаимность, то есть права и обязанности по нему возникают у обеих сторон договора — продавца и покупателя.

Основной обязанностью продавца по договору является передача в собственность покупателя жилого помещения. В соответствии с первой частью статьи 556 ГК РФ передаче жилого помещения продавцом и принятию жилья покупателем должен предшествовать подписанный обеими сторонами передаточный акт или иной документ о передаче.

Основной обязанностью покупателя является принятие жилого помещения и уплата за него определенной сторонами цены.

Сторонами может быть согласован различный порядок уплаты покупателем стоимости договора:

• предварительная оплата, к примеру:

а) перед подачей документов и заявлений на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора;

б) после того, как были поданы документы и заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора, но перед окончанием государственной регистрации перехода права и договора.

• рассрочка платежа — покупателем уплачивается цена договора в виде отдельных платежей согласно определенному в договоре сторонами графику платежей;

• отсрочка платежа — покупателем уплачивается цена договора не позднее того срока, который был согласован сторонами в договоре.

Безусловно, продавец рискует больше всего в том случае, если договором установлен порядок оплаты на условиях рассрочки или отсрочки платежа. Покупатель же рискует больше всего на условиях согласованной предварительной оплаты.