Как создать и управлять ТСЖ

Состав общего имущества в МКД может определяться собственниками — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (п. 1 Правил содержания общего имущества № 491). Он утверждается на ОСС и документально оформляется протоколом. Решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Пересмотр состава общего имущества в МКД следует проводить при наличии оснований: реконструкция МКД, увеличение или уменьшение состава общего имущества.

► Обратите внимание!

В договоре управления должен быть указан состав общего имущества конкретного МКД и адрес такого дома (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) — это существенное условие, без выполнения которого договор считается не заключенным.

Спорные моменты по определению состава ОИ:

1) батареи отопления в квартирах — не входят в состав общего имущества, если на подводке от стояка непосредственно к батарее установлена запорно-регулирующая арматура, позволяющая производить отключение теплоносителя и демонтаж обогревательного элемента;

2) запорная арматура на отведениях от стояков холодной и горячей воды — входит в состав общего имущества;

3) домофоны и домофонное оборудование входит в состав общего имущества, если установлено при строительстве дома. Если же устанавливалось позднее по договорам с отдельными собственниками (группой собственников) — включается в состав общего имущества только по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Не забудьте, что правлению ТСЖ надо где-то работать. Поэтому заранее присмотрите небольшое помещение для этих целей. Это может быть лифтерка или колясочная, на худой конец можно отгородить часть подвала при условии, что решение о выделении такого помещения под нужды ТСЖ примет ОСС 2/3 голосов собственников.

Теперь необходимо определиться с инициативными собственниками, которые готовы взять на себя бремя ответственности за ваш дом. Из их числа необходимо выбрать кандидатуры в правление ТСЖ, председателя правления, ревизионную комиссию. Целесообразно рассмотреть кандидатуры членов Совета МКД, если они достаточно долго и плодотворно работали в этом качестве. Для осознанного подбора кандидатур в правление ТСЖ и председателя правления необходимо изначально распределить объем управленческих и иных обязанностей.

Нужно сразу определиться с вариантом управления — самостоятельно или заключив договор с управляющей организацией. Это может повлиять на критерии выбора членов правления и его председателя.

Когда все просчитано, есть понимание, что ТСЖ нужно создавать и начать реально управлять своим домом, то пора готовиться к проведению ОСС по смене способа управления.

Подготовка общего собрания собственников помещений в МКД по смене способа управления

Если в доме существует Совет МКД, то правила проведения ОСС ему известны. А вот для собственников, которые с этим не сталкивались, рекомендуем найти на сайте НП «ЖКХ Контроль» http://gkhkontrol.ru/ в разделе «Жилищное просвещение» — «Обучающие программы» лекция «Проведение общего собрания собственников в многоквартирном доме» с презентацией. Рассмотрим кратко основные моменты подготовки и проведения ОСС по созданию ТСЖ (ст. 44–48 ЖК РФ).

Во-первых, надо определиться:

• с инициаторами общего собрания, способными принять обязанности по подготовке и проведению ОСС;

• источниками финансирования (подготовка сообщений о проведении ОСС, листов голосования для собственников, материалов для ознакомления), в том числе расходов на последующую регистрацию ТСЖ.