Как выгодно оформить ипотеку

Внесем ясность: программа считается на покупку готового жилья, если сделка оформляется по договору купли-продажи. Объект по факту уже существует. То есть, если квартиру, в которой еще никто не жил и вы будете первый ее владелец, в новом, только что построенном доме, продает застройщик, который сам этот дом строил, при этом дом уже введен в эксплуатацию и сделка проводится по договору купли-продажи, то для банка такая сделка считается как готовое жилье. Это нужно учитывать при выборе ипотечной программы при подаче заявки на ипотеку.

На что нужно обратить внимание при выборе банка для покупки готовой квартиры:

– Минимальная и максимальная сумма ипотеки. Минимальная сумма ипотеки обычно составляет от 300 000 до 600 000 рублей. Максимальная сумма кредита разная в каждом банке, обычно зависит от региона выдачи ипотеки (в некоторых банках нет ограничений по сумме). Требования к минимальной и максимальной суммам актуальны для всех программ ипотечного кредитования.

– Срок кредита. Обычно банки предлагают оформить ипотеку на срок от 1 года до 30 лет. При этом существуют ограничения по минимальному и максимальному возрасту заемщика. Минимальный возраст обычно от 18 до 22 лет, максимальный на дату выплаты ипотеки – от 65 до 75 лет. Это нужно учитывать при выборе срока кредитования. Требования к возрасту актуальны для всех программ ипотечного кредитования.

– Минимальный размер первоначального взноса (обычно составляет от 10% до 20% от стоимости квартиры) и может ли использоваться в качестве первоначального взноса материнский капитал15. Требования к первоначальному взносу актуальны для всех программ ипотечного кредитования.

– Процентная ставка. По готовым квартирам во многих банках можно снизить процентную ставку, увеличив первоначальный взнос, предоставив дополнительные документы (например, на собственность или официально подтверждающие доход), подав заявку через партнера с применением преференций.

– Перепланировка. При наличии перепланировки в квартире нужно сразу уточнить, примет ли такой объект банк.

– Год постройки дома. В банке существуют ограничения по кредитованию старых домов с высокой степенью износа.

– Межэтажные перекрытия. Некоторые банки не кредитуют квартиры, которые находятся в домах с деревянными перекрытиями.

– Состояние дома. Жилье не должно быть признано аварийным.

Вывод: при покупке готовой квартиры в ипотеку нужно уточнить в банке о возможности снизить процентную ставку и существующие минимальные требования как к заемщику, так и к предмету ипотеки.

1.2.2. Квартира – новостройка

Приобретение квартиры на этапе строительства с каждым годом набирает обороты. Новый дом, продуманные планировки, просторный оборудованный двор, места для парковки, новая качественная инфраструктура и многое другое в новостройке привлекает покупателей. Государство со своей стороны регулярно ужесточает требования к застройщикам, увеличивает контроль в строительной сфере и старается минимизировать риски граждан. Все это делает покупку квартиры на первичном рынке более привлекательной. Соответственно, растет количество сделок по приобретению жилья на этапе строительства, в том числе и с использованием ипотеки. Есть тенденция, что процентные ставки по программам кредитования на первичном рынке становятся ниже, чем по готовому жилью.

Итак, для банка первичным рынком, или программа «Новостройка», считается сделка, которая оформляется по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), либо заключению дополнительного соглашения к ДДУ или договора цессии (переуступки прав требования)16. При такой сделке самой квартиры еще не существует, и банк выдает кредит на оформление права требования.

Ипотеку на новостройку банки в основном выдают только на аккредитованные (согласованные) объекты. Именно поэтому нужно понимать, в каких кредитных организациях аккредитован дом, чтобы одобрять ипотеку именно в этих банках. Уточнить по аккредитации можно в отделе продаж застройщика.

Важно! Узнавать нужно об аккредитации конкретного дома, в котором вы хотите купить квартиру, а не о застройщике в целом. Так как часто у одного и того же застройщика часть домов имеет аккредитацию, а часть нет. В основном это зависит от степени готовности объекта, так как одни банки могут кредитовать на этапе котлована, а другие требуют построить минимум три этажа. Некоторые банки не кредитуют малоэтажное строительство, например, трехэтажные дома.

На что нужно обратить внимание при выборе банка для покупки квартиры в новостройке:

– В каких банках аккредитован объект. Если в выбранном вами банке объект не аккредитован, уточните, готов ли банк его аккредитовать и готов ли застройщик предоставить пакет документов для аккредитации. Некоторые банки выдают ипотеку на покупку квартиры в неаккредитованной новостройке на этапе строительства при условии предоставления дополнительного поручителя.