Хулиномика 4.0. Хулиганская экономика. Ещё толще. Ещё длиннее

Почему стало легко получить кредит? Обычно кредитный менеджер жёстко и тщательно проверял заёмщика, а потом банк выдавал кредит. Но выросли большие ипотечные брокеры – Фэнни Мэй и Фредди Мэк, которые не только искали ипотечников, но скупали ипотеки у банков и получали под это госденьги. Ипотечные кредиты продавались инвестбанкам (типа Беар Стёрнс) за небольшую комиссию, а инвестбанки выпускали под них облигации, которые продавали с наценкой, ведь бумаги-то ипотечные – «надёжные». Пока все ипотечники платят, всё хорошо: купон по облигациям капает.

Тут вступают рейтинговые агентства, а это вообще самые жулики и шарлатаны из всех финансистов. Они выставляли ипотечным облигам рейтинг ААА, инвесторов становилось больше, ипотечные брокеры видели это и искали новых клиентов – с понижением кредитных стандартов. Инвесторам это тоже нравилось, ведь они получали неплохие 6–7 % годовых по «супернадёжным» (ААА) бумагам.

Когда цены на дома растут, резко падает количество дефолтов по кредитам. Ведь если человек теряет работу и не может больше платить, он может продать подорожавший дом и даже ещё на этом заработать. Всё иначе, если дом подешевеет; но цены-то росли.

Финансирование облегчается – цены на недвигу растут – дефолты снижаются – риск по закладным снижается – агенты дают ещё более высокий рейтинг ипотечным бумагам – больше фондов хотят дать деньги под эту тему – кредитные стандарты снижаются – финансирование облегчается. Круг замкнулся.

Если мне нужен миллион долларов на дом, я иду в банк. Потом, если я не плачу по кредиту, банк забирает ключи, мой кредитный рейтинг падает. Допустим, банк даёт миллион под 10 %, условно возьмём простой процент и выплату всего долга через десять лет, то есть девять лет по 100 тысяч в год и на десятый год миллион сто. Платежи идут прямиком в банк. Там кто-то занёс миллион долларов на депозит под 5 %, и банк живёт на эту разницу 10 –5 = 5 % годовых.

Новая модель заключается в том, что банк не ищет депозиты, а продаёт ипотечников. Набрал тысячу таких, как я, дал им миллиард долларов и получает каждый год по 100 миллионов, и эту тему всю скопом продаёт, например, за миллиард и 50 миллионов сверху. Продаёт он это инвестбанку. Инвестбанк под это дело создаёт специальную корпорацию и вносит туда права по ипотечным платежам. Потом выпускает облигации, ну, например, миллион штук. Каждая номиналом 1000 баксов, приносит 100 долларов в год и в последний год $1100. Инвестбанк получает за облиги 1,1 млрд, ведь он продаёт их лохам не по 1000, а по 1100 баксов. Инвестбанку не надо собирать ипотечников, а достаточно создать вот такую структуру. Облигации становятся обеспеченными ипотекой. Если кто-то не платит ипотеку, эта структура получает его дом.

Тот, кто купил эти облигации, получит свои 10 % (на самом деле меньше, ведь купили они их не по $1000, а по $1100) только в том случае, если все ипотечники будут исправно платить и никто не погасит кредит досрочно – ведь тогда инвестор не получит будущие проценты.

Оценщики и хедж-фонды начинают строить модели оценки этих бумаг. Они считают, какова вероятность дефолтов по всей стране и за сколько процентов от стоимости можно будет продать заложенные дома. Пусть, например, за 10 лет в среднем 2 % людей теряют работу и перестают платить, и за их дома можно выручить половину стоимости. Получается 2 % × 50 % = 1 % потеряется, останется 9 % годовых[52].

Но есть некоторые инвесторы, которые говорят, что под правильную ставку мы кому угодно деньги дадим, ведь в массе высокая ставка окупит больше дефолтов. Это как с грабительскими ставками по потребкредитам: их выплачивают не все, но из-за того, что ставка конская, хватает покрыть убытки. И инвестор думает: «Я разработал крутую математическую модель, какие могут быть проблемы. Я хочу взять дополнительный риск за дополнительный доход».

Но норвежские пенсионеры не верят ни в какие модели. Они говорят: «Зачем нам это говно, это слишком стрёмная тема, давайте нам реальный залог. Нам нужны высококачественные бумаги». И инвестбанк придумывает СиДиО. Он режет контору по сбору ипотек на три транша: рискованный, мезанинный[53] и качественный. Потом говорит пенсионерам: вот мы собрали миллиард, из них 300 миллионов рисковые, но под 18,3 % – это доход в 55 млн, 300 млн под 7 % (средний класс) – это 21 млн дохода, и 400 млн супермены и депутаты под 6 % – это 24 млн, всего 100 млн дохода в год, как и было.