Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п.1 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ).

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ).

При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (п.3 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ).

При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (п.5 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ).

На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества документы представляются в порядке, установленном комментируемым Законом.

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства (п.1 комментируемой статьи).

На основании пункта 2 комментируемой статьи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации прав, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Как видно, среди дополнительных документов, представляемых на государственную регистрацию договора, нужно представить проектную декларацию. Понятие проектной декларации раскрывается в ст.19 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ.

Согласно данной норме проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 ст.23 рассматриваемого Федерального закона уполномоченный орган.

Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.

Как установлено ст.ст.20, 21 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ, информация о застройщике должна содержать сведения:

1) фирменное наименование (наименование), местонахождение — для застройщика — юридического лица; фамилия, имя, отчество, место жительства — для застройщика — индивидуального предпринимателя, а также режим работы застройщика;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;