Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Между ТОО "Анкор" и АООТ "Стромкомпозит" был заключен договор аренды нежилого помещения; на основании письма арендодателя ТОО "Анкор" перечислило денежную сумму в счет арендных платежей. Иск был заявлен о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки путем обязания ответчика возвратить истцу арендные платежи. Арбитражный суд признал данный договор ничтожным в силу п.1 ст.165 ГК РФ, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке[41].

При этом состоявшаяся государственная регистрация права на объекты недвижимости сама по себе не препятствует признанию договора незаключенным или недействительным.

Так, прокурор Вологодской области в защиту государственных и общественных интересов и в интересах районного потребительского общества "Заготпромсервис" (далее — РПО "Заготпромсервис") обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Заготпром" (далее — ООО "Заготпром") с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица государственного учреждения юстиции "Вологодский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Центр государственной регистрации прав) о признании незаключенным договора купли-продажи нежилых помещений и обязании ООО "Заготпром" возвратить РПО "Заготпромсервис" заготпункт и административное здание.

Из материалов дела суд установил, что в оспариваемом договоре купли-продажи не определены условия о его предмете, а это в соответствии со ст.432 ГК РФ является основанием для признания его незаключенным.

Суд указал относительно состоявшейся государственной регистрации перехода права собственности на объекты на основании оспариваемого договора купли-продажи, что это само по себе не препятствует признанию договора незаключенным или недействительным. Суд признал оспариваемый договор купли-продажи между РПО "Заготпромсервис" и ООО "Заготпром" незаключенным[42].

7. Действующее гражданское законодательство не содержит требования об обязательной нотариальной форме всех сделок с недвижимостью. Из этого следует, что за исключением случаев, прямо установленных федеральным законом (договор ипотеки (ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК РФ); специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК РФ) и др.), сделки с недвижимостью могут совершаться в простой письменной форме. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужают гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией Российской Федерации (ст.ст.8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности. Как показывает практика, нотариус не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и возможные правовые последствия договора недвижимости. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст.17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате[43] несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки, а комментируемым Законом не предусмотрена ответственность регистраторов за проведение юридической экспертизы и не оговорено, каким образом подтверждаются полномочия проводящих ее лиц.

Все перечисленные функции в настоящее время законодатель возложил на органы по государственной регистрации прав, установив обязанность проведения указанными органами комплексной правовой экспертизы сделки. В связи с этим нельзя не согласиться с мнением о том, что "сохранение подобного правового регулирования способно создать ситуацию, при которой юридическая экспертиза сделок будет проводиться поверхностно, что грозит снижением уровня правовых гарантий и защиты участникам гражданского оборота"[44].

Статья 5. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 5