Комментарий к ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"

Статья 14. Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории

Комментарий к статье 14

В пункте 1 комментируемой статьи содержится императивная норма, согласно которой любой участок земли должен принадлежать к одной и только к одной категории. Принцип деления земли на категории является одним из основных в земельном законодательстве. В соответствии с подп.8 п.1 ст.1 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Отнесение земель или земельных участков таких земель к одной из категорий является составляющей правового режима земель, поскольку устанавливает определенные юридические ограничения в использовании и освоении земельных участков. Данные ограничения проявляются прежде всего в требовании использования земель строго в соответствии с предписанным им целевым назначением.

Отнесение земель или участков земель к категориям проводится по признаку целевого назначения. В соответствии с п.2 ст.7 ЗК РФ каждая из категорий земель должна использоваться в соответствии с установленным для нее нормативными правовыми актами целевым назначением. Так, например, в соответствии со ст.90 ЗК РФ землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций или эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта. Согласно ст.83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В рамках разграничения земель на категории существует еще более детальное деление — по видам разрешенного использования.

В соответствии со ст.7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются законодательством. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Отнесение земель или участков земель к категориям в конечном счете призвано служить одной из целей земельного законодательства — охране земли как основы жизни и деятельности человека и как важнейшего компонента окружающей среды.

Обязательность отнесения земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных ЗК РФ категорий земель призвана исключить ситуации неопределенности правового статуса конкретного участка земли.

В пункте 2 комментируемой статьи законодатель предусматривает случаи отсутствия указания на категорию земель в документах государственного земельного кадастра. В таких случаях допускается руководствоваться правоустанавливающими документами или документами, удостоверяющими права на землю.

Данное обстоятельство приобретает юридическое значение при внесении изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном в ст.5 комментируемого Закона. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую оформляется актом исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. При этом следует напомнить, что переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки в данном случае не требуется.

Для реализации положений рассматриваемой статьи необходимо волеизъявление заинтересованного лица в форме подачи заявления в уполномоченный государственный орган (орган местного самоуправления). При этом заявление будет иметь юридическую силу только в том случае, если оно подано надлежащим субъектом — правообладателем земельного участка. Заявления всех иных лиц в отношении данного конкретного земельного участка не подлежат рассмотрению.

Пункт 3 комментируемой статьи является логическим продолжением и развитием положений предыдущего пункта. В соответствии с ним при обнаружении противоречий между данными государственного земельного кадастра и данными правоустанавливающих документов (документов, удостоверяющих права на землю) преимущество отдается последним. Именно правоустанавливающие документы будут являть собой решающий аргумент при разрешении разногласий.

Как и в предшествующем случае, заявление правообладателя является обязательным элементом реализации предусмотренного здесь правового механизма.