Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

3. Данный пункт закрепляет важный принцип обеспечения публичных интересов общества в области планирования и застройки поселений — принцип допустимости изъятия и выкупа у собственников, владельцев и пользователей земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Это один из важнейших и необходимых принципов градостроительной деятельности. Он позволяет государственным и муниципальным органам вести планирование и застройку городов и поселений с учетом интересов всех проживающих на поселенческой территории. Об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд см. ст.49 Кодекса и комментарий к ней.

Статья 84 Черта городских, сельских поселений и порядок ее установления

1-4. Понятие черты городских и сельских поселений в Кодексе несколько уточнено. Ею признаются внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.

Порядок использования земель внутри черты поселений определяется в соответствии с утвержденной документацией территориального планирования. Она, согласно ГрК РФ, подразделяется на документы территориального планирования Российской Федерации, документы территориально планирования субъектов Российской Федерации и документы территориального планирования муниципальных образований. Данные документы являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии решений и реализации таких решений. Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (ст.9).

Документами территориального планирования ГрК РФ признает схемы территориального планирования Российской Федерации в областях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации.

Документами территориального планирования муниципальных образований являются: а) схемы территориального планирования муниципальных районов; б) генеральные планы поселений; в) генеральные планы городских округов (ст.18 ГрК РФ).

5. Кодекс сохраняет особенности землепользования и утверждения и изменения черты городских поселений в закрытых административно-территориальных образованиях. Они указаны в Законе РФ от 14.07.1992г. "О закрытом административно-территориальном образовании"[311]. Земли названного образования в соответствии с их целевым назначением могут включать в себя земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов), земли промышленности, обороны и иные земли, предусмотренные законодательством Российской Федерации. В закрытом административно-территориальном образовании по согласованию с органами местного самоуправления может устанавливаться особый режим использования земель. Он выражается в следующем.

Земли, занимаемые предприятиями и (или) объектами, по роду деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, находятся в федеральной собственности и передаются в постоянное (бессрочное) пользование этим предприятиям и (или) объектам.

Решения об отнесении иных земель, включая зоны безопасности и санитарно-защитные зоны, к землям федеральной собственности на территории конкретного закрытого административно-территориального образования принимаются Правительством РФ по согласованию с органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления закрытого административно-территориального образования. Управление этими землями осуществляет Правительство РФ. Земли закрытого административно-территориального образования (за исключением земель, находящихся в федеральной собственности) остаются в ведении органов местного самоуправления данного образования.

6. Пункт 6 комментируемой статьи сохраняет давно сложившийся в российском земельном законодательстве принцип устойчивости землепользования и прав собственников и иных владельцев земельных участков в случаях включения их земельной недвижимости в черту поселений. Это правило также является существенной гарантией стабильности земельных прав граждан и юридических лиц.

Статья 85 Состав земель поселений и зонирование территорий

1. Перечень территориальных зон, указанный в данном пункте, является основным, не исчерпывающим. Помимо перечисленных зон органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства (п.15 ст.35 ГрК РФ).

Так, в состав жилых зон могут включаться:

зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

зоны застройки малоэтажными жилыми домами;