Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

На собственника земельного участка, обремененного сервитутом, возлагается пассивная обязанность допускать действия, перечисленные в акте, установившем сервитут, однако принудить его к осуществлению каких-либо положительных действий нельзя. Как справедливо отмечал Ю.С. Гамбаров, "сервитуты, как вещные права, состоят в прямой связи лица с вещью, чем уже само собой исключается всякое требование положительных действий". Относительно управомоченного сервитутом собственник "стеснен в пользовании, составляющем предмет сервитута, лишь настолько, насколько его пользование вредит пользованию первого"[136].

6. Пункт 6 ст.23 Кодекса воспроизводит норму, содержащуюся в п.5 ст.274 ГК РФ. Обременение земельного участка сервитутом определенным образом ограничивает собственника такого участка, поэтому предоставление соразмерной платы за пользование земельным участком представляется справедливой компенсацией за неудобства и основано на возмездном характере имущественных отношений, регулируемых гражданским правом.

7. Обременение земельного участка публичным сервитутом выгодно для государства или муниципального образования и в некоторых случаях облегчает названным субъектам осуществление возложенных на них публично-правовых функций за счет имущества, не являющегося их собственностью. Безусловно, указанным субъектам выгоднее установить в отношении интересующего их земельного участка публичный сервитут, нежели возбуждать более сложную процедуру выкупа участка для государственных либо муниципальных нужд, которая, помимо всего, потребует и существенных материальных затрат. Вместе с тем, безусловные достоинства для публичной власти такой разновидности сервитутов могут существенным образом ограничивать права собственников участков, в отношении которых устанавливается публичный сервитут, и сводить на нет все блага, получаемые ими от эксплуатации земельных участков. По существу выхолащивается само содержание права собственности, поскольку затрагивается одно из существенных правомочий собственника — возможность последнего устранять воздействие посторонних лиц на принадлежащее ему имущество.

В целях гармонизации публичных и частных интересов п.7 предоставляет собственнику (землевладельцу, землепользователю) земельного участка, использование которого стало невозможным вследствие установления публичного сервитута, право требовать изъятия такого участка путем выкупа или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. Убытки должны возмещаться в полном объеме, включая упущенную выгоду, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст.62 Кодекса).

Как разъяснил Пленум ВАС РФ[137], под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п.2 ст.281 ГК РФ и п.4 ст.63 Кодекса включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При этом не следует забывать, что согласно ст.280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст.281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Рыночная стоимость земельного участка согласно ст.66 Кодекса устанавливается в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Вопросы изъятия земельного участка должны решаться с учетом положений ст.55 Кодекса, а также ст.279-283 ГК РФ (с учетом той особенности, что изъятие, в том числе путем выкупа, инициируется не органами государственной власти или местного самоуправления, а самим правообладателем).

При менее тяжком обременении собственник земельного участка вправе требовать установления соразмерной платы. Представляется, что размер платы в данном случае должен устанавливаться по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — судом (см. п.8 комментируемой статьи).