Кредиты и займы

Наиболее полно осуществить защиту своих прав без обращения в суд кредитор может в случае, если договор займа обеспечен залогом движимого имущества. Так, если стороны предусмотрели в договоре, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником обязанности по возврату долга кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет продажи предмета залога, кредитор может осуществить продажу предмета залога с публичных торгов. Предмет залога продается покупателю, предложившему наивысшую цену. Начальная цена предмета залога в данном случае определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем.

В ст. 349 ГК РФ установлено, что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда: 1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (например, должник закладывает предмет, являющийся долевой собственностью); 2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

В случае, если предметом залога выступает недвижимое имущество, обращение на него взыскания без решения суда возможно только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Таким образом, если между сторонами имеется договор займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества, например квартиры, включение в договор условия, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником обязанности по возврату суммы долга кредитор имеет право реализовать недвижимое имущество, являющееся предметом залога, не обладает юридической силой.

По правилу, установленному законом, при просрочке должником возврата суммы долга стороны договора (кредитор и должник) обязаны обратиться к нотариусу для заверения соглашения о том, что кредитор имеет право реализовать недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Только с момента нотариального заверения данного соглашения кредитор имеет право выставить заложенную квартиру на торги. В то же время, если такое соглашение нарушает права третьих лиц на предмет залога, они могут обратиться в суд с иском о признании данного соглашения недействительным. Данное положение является мерой, охраняющей права заинтересованных лиц на недвижимость, являющуюся предметом залога.

Окончательный расчет должника с кредитором определяются моментом продажи предмета залога. При этом если предмет залога был продан за цену, превышающую общую сумму долга, то остаток денежных средств, за вычетом суммы долга, передается залогодателю. Например, общая сумма задолженности должника перед кредитором составляет 100 000 руб. По итогам торгов предмет залога был продан за 130 000 руб. Остаток, за вычетом суммы задолженности, составляет 30 000 руб., которые кредитор обязан передать должнику.

В другом случае суммы от продажи предмета залога может быть недостаточно для полного удовлетворения требований кредитора. В такой ситуации должник считается исполнившим обязательство по возврату суммы займа в части, покрываемой суммой, полученной кредитором от продажи предмета залога. Например, при общей задолженности в 100 000 руб. предмет залога реализован за 80 000 руб., т. е. для полного удовлетворения требований кредитора не хватает 20 000 руб. Обязательство считается не исполненным надлежащим образом в размере суммы, недостающей для погашения задолженности, т. е. 20 000 руб. За кредитором сохраняется право требования от должника исполнения обязательства в недостающей части.

Если торги не состоялись, т. е. предмет залога не был продан, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. Кроме того, залогодержатель имеет право провести торги повторно. Если повторные торги также будут признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 % ниже начальной продажной цены предмета залога на повторных торгах.

Если предметом залога является недвижимое имущество, то в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 % ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Данные правила действуют в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися. Если в этот срок залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога, договор о залоге прекращается.