Кто взял мои деньги?

Как обратить себе на пользу номинальные потери с недвижимости

Как описывалось выше, Акт о налоговой реформе 1986 года произвел изменения в области скидок с пассивных потерь физических лиц. Рентный доход трактуется как пассивный и, согласно налоговому кодексу, физическое лицо может возместить любой другой пассивный доход за счет номинальных потерь с недвижимости и использовать дополнительно 25 тысяч долларов в год из этих потерь с целью возмещения дохода, получаемого из источников непассивного характера, таких как дивиденды и зарплата. Однако эта планка в 25 тысяч начинает постепенно снижаться, когда общий доход данного лица превышает 100 тысяч долларов, и полностью прекращает свое действие, когда доход достигает 150 тысяч.

Так как же обратить себе на пользу номинальные потери с недвижимости? Один из вариантов – создать бизнес, занимающийся недвижимостью, под свое имя или имя супруги (супруга).

Если этот человек или его супруга (супруг) будет официально признан специалистом, работающим в сфере недвижимости, то он может превратить свой пассивный рентный доход в активный. Однако чтобы получить такую квалификацию, он обязан соответствовать двум приведенным ниже требованиям:

● не менее половины служебных обязанностей данного человека должны составлять операции с недвижимостью (причем он не должен выступать в качестве наемного работника, за исключением случая, когда он имеет не менее 5 % собственности в данной компании);

● опыт его работы в сфере недвижимости должен составлять не менее 750 часов.

Если вы хотите, чтобы вас признали профессионалом в сфере недвижимости, сохраняйте всю документацию относительно всех своих действий и найдите компетентного налогового консультанта. Как специалист в сфере недвижимости, вы можете также получить право на налоговые скидки, предусмотренные для бизнеса, о чем уже говорилось выше.

Бумажные активы

Если в качестве объекта для инвестирования вы избрали бумажные активы, вам необходимо научиться разбираться в профессиональном жаргоне, используемом на этом рынке, чтобы уметь задавать своему консультанту правильные вопросы. Например, богатый папа и Роберт говорили об инвестировании в не облагаемые налогом ценные бумаги, которые увеличивают ваш денежный поток, не приводя к соответствующему увеличению подоходного налога.

EBITDA и отношение ц/д

Оба указанных выше акронима уже стали неотъемлемой частью повседневных разговоров в среде инвесторов. Но понимаем ли мы, что они в действительности значат?

Термин EBITDA, означающий прибыль, получаемую до выплаты процентов, налогов и амортизационных отчислений, стал популярным после недавних скандалов с корпорациями, которые подорвали доверие инвесторов. Люди часто воспринимают его как чистый доход, не учитывая выплаты по процентам и налогам, которые на деле могут составлять весьма солидные суммы. С другой стороны, различные виды амортизационных отчислений могут со временем также привести к серьезному оттоку денег.

В случае с компанией «WorldCom» обнаружилось, что они всячески раздували этот самый показатель, представляя 3,8 миллиарда долларов фактических расходов как свои капиталовложения, что вызвало тогда поистине бурю возмущения и вопросов по поводу правдивости финансовой отчетности компаний. Лучше всего подвел итог этой заварухи Уоррен Баффет. Он сказал: «EBITDA как финансовый индикатор не имеет смысла, так как он самым серьезным образом искажает реальное положение вещей и вводит инвесторов в заблуждение относительно доходности данного бизнеса».

По показателю EBITDA сложно определить реальную ценность бизнеса, поскольку здесь не учитываются оборотный капитал, капиталовложения и долги, то есть, можно сказать, все важнейшие индикаторы состояния данного бизнеса. Например, если за компанией числится очень большой долг, EBITDA не покажет связанные с ним выплаты по процентам и вы можете оказаться обманутым.

Лучше всего рассматривать компании с точки зрения «свободного денежного потока», который также включает различные виды амортизации, но исключает расходы на выплату налогов и процентов по займам.

Наиболее быстрый способ получить информацию о текущем положении дел в компании – вычислить отношение цены акции к ее доходности (ц/д). Оно рассчитывается так: цена одной акции делится на получаемый по ней дивиденд. Это, наверное, самый простой и популярный индикатор. Например, если вы купили акции компании с отношением ц/д равным 10, то это значит, что ваши затраты окупятся в течение 10 лет.