Квадрант денежного потока

Как самому стать банком

После того как в 1986 году был принят закон «О налоговой реформе», возможности появились повсюду. Недвижимость, акции и бизнесы можно было покупать по невероятно низким ценам. В то время как для многих людей на левой стороне КВАДРАНТА это означало разорение, для меня это было невероятно выгодно, поскольку я, применяя свои навыки бизнесмена и инвестора, мог воспользоваться преимуществами окружавших меня возможностей. Вместо того чтобы с жадностью бросаться на все, что казалось хорошей сделкой, я решил сосредоточиться на недвижимости.

Почему на недвижимости? По пяти простым причинам:

1. Цены

Цены на недвижимость стали такими низкими, что выплаты по ипотеке были значительно меньше, чем рыночная плата за аренду большинства объектов недвижимости. Подобные приобретения имели экономический смысл, поскольку риск был минимальным. Это было похоже на распродажу в универмаге, когда все цены снижены на 50 процентов.

2. Финансирование

Банки дали бы мне ссуду на недвижимость, но не на акции. Поскольку я хотел купить как можно больше, пока рынок находился в депрессии, то покупал недвижимость, стараясь оптимально сочетать имевшиеся у меня средства с банковским финансированием.

К примеру, у меня было 10 тысяч долларов сбережений, предназначенных для инвестирования. Я мог купить акции только на эту сумму. Я мог совершить покупку на марже и внести только часть от общей стоимости; остальное мне ссудила бы брокерская компания. Но я был еще не так силен в финансовом отношении, чтобы выдержать риск спада деловой активности рынка.

В сфере недвижимости я мог использовать свои 10 тысяч долларов и 90 процентов ссуды, чтобы купить собственности на 100 тысяч долларов.

Если бы цены на обоих рынках поднялись на 10 процентов, то на акциях я сделал бы 1000 долларов, а на недвижимости – 10 тысяч долларов.

3. Налоги

Если бы я получил миллион долларов дохода от акций, мне нужно было бы уплатить с него почти 30 процентов налога на прирост капитала. Но в сфере недвижимости миллион долларов дохода можно без обложения налогом вложить в следующую операцию. В довершение всего я мог начислить амортизацию и уменьшить стоимость собственности, чтобы получить еще больше налоговых преимуществ.

Важное замечание. Я считаю, что инвестиция должна иметь экономический смысл без учета налоговых льгот. Любая налоговая льгота лишь делает инвестицию еще более привлекательной.

4. Денежный поток

Плата за аренду не снизилась, даже несмотря на падение цен на недвижимость. Это положило в мой карман много денег, позволило погасить ипотечные кредиты и, что самое важное, предоставило возможность подождать, пока цены на недвижимость опять не пойдут вверх. А когда это произошло, я смог продать часть объектов. И, хотя у меня был огромный долг, я не волновался, потому что доходы от аренды недвижимости были намного больше суммы выплат по кредиту.

5. Возможность самому стать банком

Недвижимость позволила мне самому стать банком, то есть сделать то, чего я хотел начиная с 1974 года.

Богатые создают деньги

В книге «Богатый папа, бедный папа» я писал о том, как богатые создают деньги и часто сами выступают в роли банкиров. Далее приводится простой пример, которому может последовать практически любой человек.

Скажем, я нахожу дом, который стоит 100 тысяч долларов, и заключаю отличную сделку, поскольку покупка обходится мне всего в 80 тысяч долларов. Я плачу первый взнос в 10 тысяч долларов и оформляю ипотечный кредит на 70 тысяч долларов.

Затем я даю рекламу, в которой указываю, что этот дом продается по оценочной стоимости 100 тысяч долларов, и использую волшебные слова: «Срочно продается дом. Без ипотечного кредитования. Минимальный первый взнос. Незначительные ежемесячные выплаты».

Телефон звонит не умолкая. Дом продается что называется «в подарочной упаковке», или по соглашению об аренде с выкупом. Попросту говоря, я продаю этот дом за долговую расписку (IOU) в 100 тысяч долларов. Вот как выглядит эта сделка:

Затем сделка регистрируется в специализированном титульном агентстве, которое обеспечивает законность соглашения и следит за выполнением его условий. Если человек нарушает долговое обязательство выплатить мне 100 тысяч долларов, я просто лишаю его права собственности и продаю эту недвижимость другому желающему купить жилье, заплатив «минимальный первый взнос с последующими незначительными ежемесячными выплатами». Чтобы купить дом на таких условиях, люди буквально выстраиваются в очередь.

В конечном итоге я создаю 30 тысяч долларов в колонке активов, за которые мне выплачиваются проценты точно так же, как банку платят проценты по ссудам, которые он выдает.