Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря

Строительный шум. Во-первых, очень часто дома, которые строятся в Сочи, имеют продолжение. Это значит, что вы покупаете квартиру в жилом комплексе, например, Рио-1, ничего не предполагаете, а в течении 3-х лет там появляется Рио-2, Рио-3, Рио-10. То есть, несколько лет вокруг вас, как грибы, строятся точно такие же дома. Очень плотненько, иногда окно в окно. Это создает и пыль, и строительный шум, и невозможность припарковать автомобиль. Плюс, все соседи, как в вашем доме, так и в соседних, ремонтируют квартиры приобретенные в бетоне, без отделки. Поэтому, строительный шум идет как изнутри, так и снаружи. Пыль на лестничной клетке и пыль при открывании окна. Это классические минусы новостроек не только в Сочи.

Далее, инфраструктура со знаком вопроса. Если застройщик, а еще хуже, представитель застройщика или риэлтор, говорит о том, что здесь будет город-сад, что здесь сделают врезку в объездную дорогу дублера Курортного проспекта – не верьте. Проверьте на официальных сайтах администрации Сочи. Если тому нет подтверждения, значит, вам просто вешают лапшу на уши. А даже если и есть такие планы, вы знаете, что некоторые грандиозные планы задерживаются на десятилетия. Например, здание 2-ой городской больницы в Новом Сочи строится уже 17-й год. В планах есть, а по жизни – 17-ти летний долгострой.

С дорогами может быть такая же ситуация. Поэтому инфраструктура, которая уже существует, это факт. А в изменения, которые вам обещают продавцы, верить можно, но осторожно…

Четыре этапа строительства дома

Цена квартиры в строящемся доме зависит от этапа строительства. Обычно, после каждого этапа застройщик объявляет о подорожании.

1. Самая рискованная во всех смыслах, но самая выгодная, казалось бы, по цене – это покупка новостройки на котловане. В Сочи даже бывают варианты «на скамейке» – стоит забор, нет ничего, но уже вовсю продаются квартиры в нарисованном на бумаге доме. Цены низкие. Когда построят – никто не знает. Какого качества будет стройка – не понятно. Когда сдадут в эксплуатацию – одному богу известно.

2. Вторая категория, более надежная – возведено три этажа дома. Цена за метр квадратный и за квартиру, в целом, естественно, выше.

3. Третья категория новостроек – дом под крышей. Примечательно, что в Сочи есть десятки домов с крышей, которые годами стоят не заселенные. А некоторые жилые комплексы, как уже печально известный ЖК «Ямайка», не будут сданы никогда. Пишите, обманутые дольщики, плакаты с обращением к президенту, не пишите – застройщики скрылись. Никто не может за свой счет достраивать эти дома, чтобы выполнить обязательства перед обманутыми дольщиками. Поэтому, «дом под крышей» еще не означает заселение.

4. Четвертая категория с наивысшим уровнем цен – дом сдан и подключен к коммуникациям. Вот это уже хорошо. Но цена максимальная. Разброс цен между «котлованом» и «дом сдан» может достигать 80-100 %. В этом и заключается инвестиционная покупка. Кто-то рискнул, купив на котловане, а потом, после подключения к коммуникациям и получения свидетельства о собственности, продал. Здесь у него максимальный экономический выигрыш.

Проверка застройщика

Есть несколько параметров, которые надо проверять.

Первый параметр, самый простой для проверки – история сданных этим застройщиком объектов. Например, у нас есть один самый известный застройщик, у которого объекты в самых «вкусных» местах города-курорта. Практически все дома, за редким исключением, уже под крышей и годами не сдаются в эксплуатацию. То есть, люди купили, перепродают, а жить не могут. Поэтому, первый пункт проверки – это история сданных данным застройщиком объектов.

Вот почему так популярны названия жилых комплексов с порядковыми номерами: Барселона-1, Барселона-2, Барселона-3, Барселона-4, Романовский-2, Романовский-3, Романовский-5 и т. д. Этой цифрой показывают, что это не обманщики, уже четыре одноименных комплекса построены, сданы приблизительно в срок, наведите справки. Это важно! Это первый пункт проверки застройщика.

Второй параметр – проверка документации по данному объекту. Количество документов, которые нужно проверить, более пятнадцати. Это достаточно толстая папочка получается, можно сказать дипломная работа по толщине документов в виде ксерокопий, которые нужно внимательно изучить. Если вы такие документы читать умеете – справитесь. Если нет – подумайте о том, чтобы привлечь специалиста на проверку разрешительной документации на объект.

Третий параметр, который нужно проверять – это ход строительства. Если есть вся разрешительная документация по ФЗ 214, но нарушаются сроки строительства, то подумайте, что к этим нарушенным срокам, надо будет добавить, как минимум, еще 6 месяцев. Макроэкономическая ситуация в стране не лучшая, поэтому такие задержки очень рискованны.