Квинканкс. Том 1

— Очень хорошо. — Он отодвигает в сторону бумагу и берет проспект. — Так вот, дорогой сэр, как я уже говорил, я являюсь представителем этой компании, которая предпринимает данную спекуляцию. Ей удалось сделать выгодное приобретение: взять в аренду участок земли площадью четыре с четвертью акра в лучшей части столицы и все же незастроенный, между Пимлико и Вестминстером. Не соблаговолите ли взглянуть на вторую страницу? — Он открывает Документ и указывает на изображенную там карту.

— Вероятно, не самый фешенебельный район? — предполагает адвокат. — Или не самый здоровый для проживания?

— Не самый фешенебельный на сегодняшний день — пожалуй, но с очень здоровым климатом, поскольку Бейсн и топи осушены, и еще он прилегает к имению Гроувенор, которое пущено под застройку и пользуется все большим успехом у самых респектабельных семейств. — Откашлявшись, он продолжает: — Цена, которую компания согласилась платить, сорок пять тысяч фунтов, исключительно благоприятна. Аренда, как принято в таких случаях, заложена, но, разумеется, будет выкуплена, как только разойдется достаточное количество акций.

— Разумеется.

— Кредитор по закладной — в высшей степени респектабельный банкирский дом Квинтард и Мимприсс.

— Мне известны и этот банк, и его незапятнанная репутация.

— Превосходно, — осклабившись, кивает старый джентльмен. — Наиболее выдающиеся архитекторы и искусные геодезисты уже составили планы сооружения ста семидесяти восьми жилых домов. — Старый джентльмен открывает проспект и кладет на стол, приглашая мистера Сансью взглянуть. Оба джентльмена рассматривают план, на котором вычерчены будущие улицы и площади. — Вы убедитесь, что проектом предусмотрены по большей части дома для приличных людей — собственно, для аристократии, — с изысканными фасадами, прочные и удобные. К настоящему дню компания собрала около десяти тысяч фунтов; по закладной она должна платить банку три тысячи пятьсот фунтов в год в течение двенадцати лет, что покроет основную сумму и проценты. Но выплаты, как принято в таких случаях, начнутся только через два года. Что делает вложение чрезвычайно надежным.

— По-видимому, так.

— Как опять же принято, компания не будет самостоятельно вести работы, а сдаст участки за шесть тысяч фунтов в год главному подрядчику, и тот решит, осуществлять ли проект самому или силами субподрядчиков. Когда дома будут возведены, главный подрядчик начнет платить компании по шесть тысяч фунтов в год. Таким образом, как вы видите, прибыль компании составит не меньше двух с половиной тысяч фунтов в год, риск же практически сведен к нулю.

— У меня только один вопрос. — Мистер Сансью откидывается на спинку стула и произносит с расстановкой: — Будет ли предлагающийся главному подрядчику договор содержать условие относительно сроков строительства?

По лицу старого джентльмена расплывается улыбка, говорящая о том, что этот вопрос радует его как никакой другой.

— Да, мистер Сансью, вижу, вы проникли в самую суть. В контракте будет содержаться обычное условие: арендные платежи за земельный участок под застройку пойдут с того времени, когда будет закончена половина домов.

Мистер Сансью лишь поднимает брови, и старый джентльмен спешит добавить:

— Как вам, несомненно, известно, это стандартное условие, позволяющее привлечь необходимый для строительства капитал.

— И все же, — рассуждает мистер Сансью, — это означает, что, пока условие не выполнено, подрядчик может продавать готовые дома и брать себе прибыль, не делясь с компанией ни единым медным фартингом!

— В теории — да, — уступает старый джентльмен так, словно эта мысль ему самому не приходила в голову. — Но, при ваших знаниях, вы не усомнитесь в том, что такое условие, вопреки видимости, для компании весьма выгодно.

— В самом деле?

— Да, поскольку, чтобы покрыть понесенные подрядчиком расходы, он должен закончить и продать много больше, Чем половину домов.

Мистер Сансью, судя по всему, размышляет, а затем бросает небрежно:

— А помимо того, имеется фригольдер, который сохраняет за собой земельную ренту.

В ответ на удивленный взгляд старого джентльмена он объясняет:

— Видите ли, за фригольдером сохраняются реверсивные права, и он может восстановить владение землей в случае, если договор нарушен, или арестовать имущество за долги.

— Поскольку юрист вы, а не я, — снисходительно уступает старый джентльмен, — не сомневаюсь, вы правы. Но, заверяю вас, подобное развитие событий невозможно.

— Вы уверены? А кто владелец земли?

Старый джентльмен начинает перебирать свои бумаги; губы его поджаты, словно бы он впал в глубокое замешательство. Наконец он поднимает взгляд и честно признается:

— Не могу сказать, так как сделка оформлена на номинального фригольдера, «Пимлико-энд-Вестминстер-Лэнд-Компани», за которым скрывается владелец реальный. Но заверяю, о невыполнении компанией своих обязательств перед фригольдером речь не идет. Вспомните, дорогой сэр, за нами стоят Квинтард и Мимприсс.

— В самом деле, Квинтард и Мимприсс. Название, внушающее доверие.

Старый джентльмен улыбается, и мистер Сансью продолжает: