Лягушка в кипятке и еще 300 популярных инструментов мышления, которые сделают вас умнее

Лишь 1,5 % от цены продажи идет напрямую в карман вашего агента.

Так что, продав ваш дом за $300 000, лично она получит с комиссии в размере $18 000 всего $4 500… Неплохо, скажете вы. Но что, если этот дом на самом деле стоил больше $300 000? Вдруг, если бы она немножко постаралась, потерпела и дала еще несколько объявлений в газеты, она смогла бы продать его за $310 000? С вычетом комиссии в ваш карман пойдут дополнительные $9400. Но выгода агента – ее личные 1,5 % от лишних $10 000 – всего $150…

Оказывается, агент по недвижимости в среднем держит на рынке собственный дом на десять дней дольше и продает его где-то на 3 % дороже, или за $10 000 с каждого дома, который стоит $300 000. Выставив на продажу собственный дом, агент ждет самого лучшего предложения. Продавая ваш, она советует соглашаться на первое достойное предложение. Как акционерный брокер, набивающий комиссии, она хочет заключать сделки, причем как можно быстрее. А почему бы нет? Ее доля от более выгодной сделки – $150 – слишком мала, чтобы ей хотелось поступать иначе.

Моральные риски и проблема принципала-агента возникают из-за информационной асимметрии, где одна сторона транзакции обладает информацией, недоступной другой стороне. То есть доступная информация распределена асимметрично. Риелторы знают больше о рынке недвижимости, чем продавцы, так что их рекомендации трудно оспаривать. Точно так же финансовый советник владеет бо́льшим объемом информации о финансовых рынках, чем его клиенты.

Также принципалам не всегда ясно, какую компенсацию получают агенты. Это тоже может подтолкнуть их к решениям, которые они бы не приняли, если бы знали полную картину.

Зная, что ваш финансовый советник получает деньги за рекомендацию некого финансового продукта, вы задумались бы о том, стоит ли в него инвестировать.

Закон о разглашении информации и увеличении числа открытой информации в интернете может сгладить последствия информационной асимметрии.

Однако иногда информационная асимметрия дает преимущество потребителю. Часто это происходит со страховыми продуктами: человек или компания, обратившиеся за страховкой, обычно больше знают о своем профиле риска, чем страховая компания.

Когда стороны отбирают выгодные транзакции, хотя бы частично основываясь на своей личной информации, это называется неблагоприятным отбором. Люди, которые знают, что им нужно идти к стоматологу, склонны выбирать стоматологическую страховку. К сожалению, это поднимает цену для всех. Есть два способа сдерживать неблагоприятный отбор на страховом рынке: передавать полномочия на участие, как часто делается в автостраховании, или группировать население по профилю риска, например курильщикам медицинская страховка обходится дороже.

Как и преодоление порога популяционного иммунитета, сильная и постоянная информационная асимметрия на рынке может привести к его коллапсу. Представьте рынок подержанных машин, где продавцы знают качество своих автомобилей, но покупатели не могут отличить лимоны (плохие машины) от персиков (хорошие машины).

На таком рынке покупатели будут хотеть платить за машины среднего качества, раз они все равно не отличают персики от лимонов. Но продавцы, которые знают, что их машины – персики, не захотят продавать их на таком рынке, ведь им известно, что их машины стоят дороже. Они выводят свои персики с рынка, среднее качество падает, и, в свою очередь, цена подержанных машин, оставшихся на рынке, продолжает падать. Продавцы лимонов будут безбилетниками на рынке, пока он не превратится в рынок одних только лимонов.