Личные деньги: Антикризисная книга

Глава 19 Крыша и деньги: жилье и личные финансы

Невидимая рука рынка показала очень даже видимую фигу.

Г. Явлинский, российский политик

Если вас убеждают переселиться в другое, гораздо лучшее место, значит, перед вами риелтор или священник.

Э. Макензи, афорист

Жилищная проблема является, пожалуй, самой острой для большинства россиян, стремящихся к росту своего благосостояния. Теперь в соответствии с общемировой практикой проблемы жилья все решают самостоятельно. Возникает целый комплекс новых для россиян вопросов.

19.1. Стоимость жилья: тенденции эволюции

Вещь стоит столько, сколько за нее можно взять с покупателя.

Публий Сир (I век до н. э.), древнеримский драматург

Цена определяется не тем, сколько вы готовы заплатить, не тем, во сколько она обошлась производителю, а тем, сколько за нее дадут на аукционе.

У.Д. Фелпс, американский писатель XIX века

Стоимость жилья. Во всем мире жилье стоит дорого. Практически нигде человек со средним для этой местности доходом не имеет возможности просто достать из кармана деньги и купить себе жилье – например, квартиру в столице. Для информации: стоимость квадратного метра жилья начинается в Париже от 6,5 тыс. долларов (в центре 13–18 тыс. долларов), в Нью-Йорке – от 10 тыс. долларов (в центре 14–19 тыс. долларов), в Лондоне – от 11 тыс. долларов (в центре 15–20 тыс. долларов).[94] Ситуация с соотношением средних доходов и стоимости жилья практически одинакова повсюду, как в развитых странах, так и в странах нашего уровня развития. Например, в Бразилии (наш уровень), Южной Корее (близко к нашему уровню) или в Португалии, которую мы надеемся догнать в ближайшие 20 лет, средний уровень доходов практически не позволяет купить квартиру без кредита.

Так, например, в Сеуле (Южная Корея), как и в Москве, стоимость жилья в зависимости от района находится в пределах 3–6,2 тыс. долларов за квадратный метр, а в Индии при среднемесячных доходах в 300 долларов цена квадратного метра жилья составляла 1200 долларов. Как видим, в наших ценах нет ничего необычного. Можно отметить определенную грустно-шуточную закономерность: 1 кв. м жилья стоит 3–4 среднемесячных зарплаты в данной местности. Вот и в Москве при средней зарплате в районе 1–1,5 тыс. долларов он стоит 4–5 тыс. долларов. Кстати, так же везде обстоит дело и с арендой жилья. По всему миру это стоит недешево. Если кто-то выкладывает 700 долларов за аренду однокомнатной «хрущевки» в Москве, скрепя сердце и обзывая хозяев кровопийцами, то это всего лишь означает, что он никогда не пробовал снять квартиру, например, в Японии. Там стандартная однокомнатная квартира общей площадью 21 (!) м² обойдется примерно в 1—1200 долларов ежемесячно.[95] Аренда аналогов наших однокомнатных квартир обойдется в 2–3 тыс. долларов, причем это «голые стены». Любой вбитый гвоздь вы должны согласовывать с хозяином, и за это надо доплачивать отдельно. При этом звукотеплоизоляция может присутствовать чисто символически.

В кризис возникла серьезная коррекция цен. В отсутствие экономических кризисов падение цен на жилье случается, но только в условиях сбалансированной экономики, когда спрос равен предложению. Бывают колебания. Например, в США можно говорить примерно о 5-летнем цикле. В Америке или Японии, когда происходило падение цен на недвижимость, значительная часть квартир (иногда до 90 %) находилась в ипотеке. Если люди не могли платить по закладным, квартиры переходили банкам, и те выставляли их на рынок.

Из-за большого количества выставленных объектов и происходило падение цен. Но в России минимум квартир находится в ипотеке. Даже если банки выставят их все на продажу, это не скажется на рынке. У нас большинство квартир принадлежит собственникам. А их психология отличается от психологии банкиров. Банкир хочет возместить убытки от непогашенного кредита, а собственник подождет, пока кризис минует. Тем более он не продаст квартиру дешевле, чем купил. По опыту других стран, падение цен обычно происходит постепенно: за год недвижимость теряет в цене 7—12 %.